Nafta al Fuego!!

Venimos sosteniendo hace tiempo que la situación recesiva del real estate local obedece a básicamente 3 obstáculos.

1- Inseguridad jurídico política

2- Ciclo de sobre oferta

3- Desacople salario/m2

No hay mucho más que esto.

Recientemente un grupo de inmobiliarias han salido de ronda por los bancos a solicitar ablandamiento en los créditos hipotecarios.

No es de extrañar que dada la falta de profesionalismo y conocimiento de muchos operadores inmobiliarios, hayan realizado la gira infructuosamente. Los bancos no son proclives a otorgar free lunch y menos a futuros deudores.

Justamente solicitaban baja de tasa y hacer la vista gorda al punto 3 del listadito ut supra, no darle importancia al ratio/salario y que repitan 1000 veces “ Fumá, te juro que me esfuerzo y te garpariola la cuota”

Que hubiera pasado si la respuesta hubiese sido positiva?.

En el corto plazo hubiera sido óptimo.

1- Se motorizaba la demanda con expansión de crédito, se disminuía un poquitín el stock , casi nada.... suponemos.

2- Se emitirían señales de recuperación del sector, ergo, los desarrolladores creerían que llegó el momento de seguir alimentando la máquina de hacer departamentos de 2/3 ambientes de 70/100 Kverdes.

En el mediano / largo plazo hubiera sido pésimo.

1- La morosidad, ejecución remate crecería

2- EL sobrestock crecería

3- Se prolongaba forzadamente el doloroso ciclo de ajuste

Repasemos detenidamente los pocos puntos tratados. Es importante y clarificador.

Facilitación o simplificación del crédito hipotecario. Crecimiento (artificial) de la demanda. Inflación en los precios inmobiliarios (cuándo se expande el crédito los precios suben por efecto de la mayor oferta monetaria). Incremento de la morosidad. Esto, así, tal cual y sin cambios paso en USA desde el 2002 tras la crisis de las punto com y la baja de la tasa de la FED.

Pues lo descripto es la definición resumida de lo que se llamó BURBUJA INMOBILIARIA, que no fue lo sucedido en nuestro mercado.



En Argentina, como ya lo hemos dicho acá , el crecimiento del mercado fue cancelado en cash, con recursos excedentes de otros sectores privados. En contraposición a la burbuja en USA, los bancos sólo pedían cómo requisito al deudor que pudiese empañar un espejo al exhalar, prestándole así, sin más, medio palito de greenbacks. Paralelamente a los ciclos del sector, suele haber un ciclo del sector financiero que lo sostiene. En general, no coinciden la naturaleza de esos ciclos paralelos, a saber, cuándo el financiero es aún originante de crédito primario para desarrolladores, el ciclo de oferta inmobiliario no arrancó. O sea que suele haber un desfasaje por la distinta condición que lo definen.

Para ser estrictos, la parte distinta del cuento está dada en cómo se desata el nudo. En USA la burbuja explotó pues la deuda con el sistema bancario y sus activos tóxicos que contenían esas hipotecas (derivatives) consternó a toda la sociedad y los bancos recogieron el hilo dejando a los deudores en rojo (foreclosures) y a los acreedores a la deriva. Acá en la Argentina no había deuda con terceros, el dinero de la construcción era genuino (no era moneda fraccionaria), por lo tanto la propiedad de los bienes inmuebles pertenecía íntegramente (la cuenta saldada) a los inversores. Los mismos que hoy no están muy dispuestos a realizar estos activos. Por un lado porque son sanos , genuinos, y por otro no están dispuestos a realizar perdidas. Defenderán los precios mientras les queden uñas y dientes.

El fenómeno burbuja, entonces, es análogo al proceso inflacionario pero de un sector específico de la producción, en definitiva, es el incremento de precios para una misma cantidad de producto y debe estar necesariamente sostenido por la expansión de la oferta monetaria (ciclo financiero). No hay lugar para que los precios crezcan sin mayor oferta de moneda y de esto los bancos centrales a través de sus socios conniventes, la banca comercial, se han encargado de fogonear.

El otro óbice del problema recesivo, ya tratado en posts anteriores es la naturaleza o calidad de la demanda. El asalariado esta fuera de carrera, el Ratio metro/sueldo está desnaturalizado (esto es lo que ingenuos operadores pedían soslayar a la banca) y recomponer ese ratio hoy suena más cerca de una devaluación antes que otra cosa.El grueso de la demanda hoy está /ba compuesta por inversores cuyos excedente provenían de otras actividades (v.gr.: agrícola, industriales) y como refugio político patrimonial fueron al ladrillo.

Este punto, se fortalece cada vez que el gobierno comete un acto de torpeza en búsqueda de recursos financieros, y aparece el fantasma del corralito o de la apertura de las cajas de seguridad. Agradezcamos a la señora que mediante carambola de 3 bandas (125, AFJP, Bicentenario, carne de cerdo, etc) logra que cada vez haya más familias que no puedan acceder o cambiar de vivienda y cada vez suman así, más departamentos vacíos. Seguro que además de tanta macana debe tener mal aliento pues la están dejando algo sola.


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Caveat Emptor. Informarse y decidir

Solemos hablar de mercados transparentes o mercados maduros que funcionan. Solemos escuchar que la oferta y demanda actúan naturalmente y que así corrigen.... ajustan (¿)

Por ende hay quienes pierden y quienes ganan. SI el sistema fuera hermético, por cada perdedor debería haber un ganador, como si fuera un ajedrez fatal, juego de suma cero. Claro que en estos juegos hay uno que gana siempre aunque no participa, es el dueño del paño, el bróker, el Estado con sus tasas, etc.

La mejor aproximación al tema, pues no es intención de entrar en las teorías de finanzas corporativas y la conducta de los mercados, es abordarlos desde el lado de la información. Los mercados son eficientes cuándo la información que manejamos es igual para todos. No hay privilegios informativos, y de hecho, si los hubiese, los poseedores de tal data están proscriptos de participar o en la cárcel, como Raj Rajartanam quien realizó insider trading desde su Hedge Fund Galleon Management LP generando 25 millones de ganancias ilícitas, o sea jugó al Prode con el diario del lunes. Hay modos que la SEC (algo así como la CNV local, que controla las operaciones en el mercado de capitales en USA) si autoriza, por ejemplo si el jugador invertirá con previo aviso.

EL mercado inmobiliario tiene una particularidad que casi es de su exclusiva competencia, es un mercado de concurrencia universal, atomizado y desconcentrado. Hay tantos vendedores como activos se transen. Salvando muy contadas excepciones de concentración de activos (grandes developers) que no modifican sustancialmente las reglas del juego. En este sentido, los privilegios informativos no existen, claro que si un funcionario conoce que determinada calle pasará a ser peatonal o un parque será construido a metros, y se adelanta en la compra de propiedades frentistas, podríamos estar ante tal circunstancia de inside trading. Otra interesante característica del mercado es que no hay posibilidad de shortearse, o sea vender antes de pagar por la cosa, para comprarlo una vez que baje valor. Es la manera que operan los mercados a la baja.

El mercado local es transparente, por lo mencionado, aunque extremadamente débil e inconsistente atento a la falta de información verosímil, tal como lo venimos insistentemente denunciando en los últimos posts. La información producida, sea por el Estado (Indec) o privada por las consultoras es mínima, mal compilada, poco profesional y sin segmentación. Esta ausencia de precisión obliga al comprador a ser más detallista y cada uno se convierte finalmente en expertos analistas de mercado. Si es necesario subrayar que estas condiciones de baja performance estadística del sector operan de igual manera tanto para el desarrollador como para el neófito comprador, por lo tanto se conserva la simetría informativa.

Finalmente, y tal como lo hemos ya mencionado, los drivers de las decisiones de compra-venta se pueden resumir en muy pocos. A- Inversión o consumo? B- Costo de Oportunidad. C- Expectativa de evolución de precios.

La doctrina del derecho romano lo sintetiza en la locución latina CAVEAT EMPTOR (dejad al comprador estar precavido), finalmente es la que suplirá toda las falencias mencionadas. En USA se utiliza el término BUYER BEWARE. Es la PRECAUCION de COMPRADOR la responsable final de la inversión, Cada vez que ejercemos nuestro derecho a la compra de un bien somos junto a los asesores que designemos los únicos y últimos responsables del acto ejercido. Es así como se entiende fácilmente la eficiencia de un mercado, cuándo la información es común, la precaución es nuestra obligación.

Hace unos años (45?) había una publicidad en la tele, de un comercio de muebles que decía..."Vd. camina, camina y camina y al final...compra en Sadima."




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Puerto Madero en China

El juego de las similitudes.
El modelo Puerto Madero, salvando distancias, comparte aristas con el análisis que la periodista realiza en este video de la ciudad de Ordos en Mongolia Interior.



Otro caso de expansión de oferta como inversión de excedentes. El punto es que atento a la evolución del PBI Chino de la mano de la expansión demográfica, es posible que se termine absorbiendo la oferta de metros que, tal como surge del video, parecen productos inmobiliarios más accesibles que los del topísimo barrio porteño


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