Predicciones de mercado 2010...Opinan los que saben?

Reporte Inmobiliario ha publicado una encuesta realizada a más de 10 players del sector inmobiliario donde expresan el cierre del 2009 y las predicciones para el 2010.

Salvando los comentarios de los pocos que saben (Tabakman, Goldman, Pato, Gómez, Gopegui, Burone y hasta Pepe y no mucho más), el resto demuestra el poco conocimiento que tienen los empresarios de algunas variables económicas y su impacto en los negocios o simplemente expresan algo distinto, meramente distractivo.

Mucha inconsistencia al momento de hablar de tasas, alguno reclama, por ejemplo, una tasa para créditos hipotecarios del 8% en pesos. Si la inflación esperada es del 17% alguien debe estar dispuesto a financiar esos créditos con una tasa negativa del 11% en términos reales. Me gustaría creer que es un error de imprenta, pero siendo digital y viendo el resto del contenido, mi creencia no será satisfecha.

Hay quienes son optimistas en cuanto al incremento del precio de alquileres de locales y oficinas, toda vez que asumen un crecimiento de la actividad económica basada en la salida de la crisis internacional. O sea que tanto la mejora del 3Q y el 1er semestre del 2010 que anuncian los datos de USA o la bonanza de Brasil Uruguay y Chile, podrán definitivamente impactar en el bolsillo del asalariado argentino que saldrá a consumir más zapatos en Av. Corrientes y Esmeralda. Zapatos marca “derrame”!

También se hace hincapié en la necesidad de contemplar a la clase media como posible movilizador de la demanda. Recordemos que al momento, los diferentes medios consideran que un matrimonio con un hijo que vive en el barrio de Congreso y que tiene un ingreso promedio de $2.500 son considerados clase media. Ya es hora de recategorizarlos, hace tiempo que no llegan a clase media ni a un cuarto. Vamos a los profetas

Algunas botones:

v “….A nivel macro todos los análisis hablan de que la región va a tener viento de cola, desde el ámbito público sólo esperar que no se haga girar ese viento para convertirlo en tormenta de frente.” Rafael Baigún

v “….Se va a ampliar la oferta para la clase media. Sería ideal que, desde el ámbito público y privado también, se incremente la oferta de créditos hipotecarios para la primera vivienda, como hizo el gobierno nacional meses atrás.” Milagro Britos (Sabrá que fue un fracaso lo del del Bco Hipotecario/ANSES?)

v “….Entendemos que en el año 2010, el nivel de actividad será sustancialmente superior al del año 2009 y esperamos que a partir de marzo comience a haber una mayor demanda tanto de propiedades para la vivienda, como para uso comercial, éste último ligado directamente a un incremento en la actividad económica y la creación de empleo.” Pablo Brodsky

v “….Para locales comerciales entendemos que los precios deberían mantenerse estables y esperamos que los valores comiencen a modificarse gradualmente a partir de mitad de año, ya que aun hay una amplia oferta de locales comerciales disponibles en alquiler.” Pablo Brodsky (esto es chino!)

v “….Mención aparte es el tema del crédito, si en este momento en dónde es virtualmente inexistente el mercado evoluciona, imaginemos que pasaría si aparecen líneas similares a las existentes en Brasil o Chile ( tasas del orden del 8% en moneda local).” Gerardo Vaccaro

v “…La sobreoferta existente está desapareciendo y encuentra un equilibrio con la demanda ello favorece el ajuste de los valores para arriba.” Gerardo Vaccaro

v “….Si hablamos de pesos no podemos pretender valores estables con una inflación de 2 dígitos y si hablamos de dólares ( la moneda corriente en el mercado inmobiliario) la pérdida de valor de la misma a nivel mundial se ve reflejada en el aumento de los costo internos en la misma moneda.” Gerardo Vaccaro (es el mismo que reclama tasas del 8 en pesos)

Para muestra sobraron 7 botones. Ahora vamos por los que piensan (antes de hablar…)

Arq Mario Goldman “….No debemos de perder de vista que la demanda de la vivienda en todos los niveles está fuertemente limitada por falta de financiación hipotecaria a tasas razonables y posibles de afrontar para amplios sectores de la sociedad. Esta limitación determina y condiciona las dimensiones del mercado en sus diferentes niveles de oferta, desde las viviendas de carácter más económico hasta las residenciales de mayor superficie y categoría.
El mercado hoy, incluida una muy probable reactivación de la economía, es muy acotado, diríamos que es chico.”

Mario Gómez, uno de los que sabe, si bien acá hay cosas que a mi entender se contradicen, creo que es muy sensato, vale la pena leerlo todo

Miguel Pato, no soy su fan, , pero esta vez..chapeau!

Armando Pepe, lacónico, pero una vez más al pan pan y al vino vino!

Cuando hablo de profesionales del sector no me refiero al título universitario, sino a tener capacidad de inteligir, o sea leer la realidad sin miopias entusiastas. Juzgar y evaluar.

Salvo Pepe y Gómez que son empresarios del sector, hay un factor común en los discursos de los inmobiliarios, dicen aquello que sienten, aquello que desean, aquello que imaginan, mas nunca hablan de dolor ni adversidad.

Parafreseando una leyenda talmúdica, el exceso de luz interior convierte la ventana de la empresa en un espejo, nubla el afuera y sólo devuelve nuestra propia imagen. Cuando analizamos los mercados es menester inundarlos de luz oscureciendo el interior. Ahí adquiriremos capacidad intelectiva y observaremos como la realidad suele desoir nuestros deseos con mayor frecuencia que la esperada.

Cuando evaluamos un mercado con exceso de inventario, con departamentos que el mercado no absorbe, debemos pensar en la demanda y no la oferta y entender por qué se han desencontrado?, por cuál motivo una abandono a la otra?. Donde se perdió el equilibrio que describimos acá.

La demanda genuina es mínima, insolvente e incapaz de calificar al crédito bancario.

La demanda inversora, profesional, ….está exhausta y dulce. O se le da TIR (y mucha) o se muda de activo. La rentabilidad de un emprendimiento inmobiliario enraizado en un país de altísimo riesgo (frontera) convierte al activo enterrado en un activo de altísimo riesgo que solamente se alivia con rentabilidades de altísima magnitud.

Nuestro deseo para el 2010 es que el mercado sea pleno de encuentros. De sueños con realidades, de oferta con demanda, de prosperidad con salud, de familia con amistad.



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Case Shiller Indice. ¿Qué es?

En nuestro post anterior marcábamos los vaivenes de las curvas de la década muerta

So riesgo de ser declarados de anglófilos o americanófilos, volvemos sobre el tema para exponer en un post dedicado, con bombos y platillos, a la envidiable Shiller Case Index. En el gráfico (click para ampliar) están todas las explicaciones de cómo se construye el índice. Seguro que quien realiza la curva no se llama Brown ni Moreno!

Voilá!

Solo basta decir pocas cosas.

1-Los cálculos suponen dólar constante o ajustados por inflación
2- En 1890 la casa modelo valía US$ 100.000
3- En 1997 (117 años después valía sólo US$ 110.000) sólo aumento un 10%
4- En Julio de 2006 su precio era de US$ 200.000
5 Hoy Diciembre de 2009 el CSI ronda US$ 159.000
6 y nos vamos…. La curva sigue en descenso según las predicciones para el 2010

Del índice propiamente dicho o sus autores podemos repetir muchas cosas que ya están en Internet, y es costumbre de este blog generar contenidos propios.

Tras esta presentación queda un dejo amargo al saber que esta herramienta, sólo una de tantas otras, es impensable para nuestro mercado. Principalmente por el volúmen del mismo, y sobre todo porque las operaciones inmobiliarias tienen una componente elusiva del orden del 30 al 40% con respecto a la realidad. La curva, originalmente propiedad de Shiller Case y Weiss, hoy es dominio de Fiserv y Standard & Poors, los mismos del esanpifaivjandrid (S&P500).

De esta base SP elabora innumerables índices globales, de oficinas etc y algunos son tradeados en la Bolsa de Chicago como futuros. Claro, allá en el norte los muchachos se timbean todo.

Por acá, hay serios intentos de la UADE en llevar adelante estos índices. Algo menos consistente, pero no menos persistente, lo hace Reporte Inmobiliario (sólo para abonados). Desconocemos hechos y metodologías, pero entendemos que si están mal confeccionados, pero de manera recurrente arrastran los mismos errores, contamos al menos con series comparables y debemos estar agradecidos a los hacedores.

Finalmente, la conclusión más importante que tenemos para sacar, es que tras 120 años de real estate, el housing resultó ser claramente protectivo de la inflación a excepción del período comprendido entre guerras incluyendo la Gran Deperesión . Fuera de esa hoya que acusa la curva, el resto del gráfico se mantiene claramente por encima de 100, su valor original. La sintonía fina de la curva, la más dificil de prever, es la que permite entrar y salir con ganancias reales. Al menos para USA no es un dato menor. Intentaremos en otro post hacer un follow up del mercado local con las escasas herramientas que tenemos en la valija.

Y acá las predicciones



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La decada que no fue, se va!

Apenas una mirada lega de una década de evolución de 4 índices. S&P –Dow Jones - Merval y M2 de un 2 ambtes en Bs AsNo pretendemos más que poner en “memoria cache” datos comparables.

No hay una inversión mejor que otra, sólo hay momentos. Todo depende obviamente de la lectura del momento para determinar la expectativa y jugarse por ella sea comprando o vendiendo un activo. Fijar donde subir y donde bajar de cada curva, este es el único dato desconocido y que hace a la diferencia.

De lo que si estamos seguros es que mantener el poder adquisitivo del capital es una trabajo donde habitualmente se pierde. La inflación siempre gana! Los datos que indicamos a continuación son corrientes. Para ponerlos en términos reales, o sea incorporar la inflación americana, se debe considerar que en este período (Ene 2000- Dic 2009) la inflación en USA fue del 25.63% (justo lo que acá nos pasa en un año no tan malo) A los efectos de homogeneizar los datos, y dada nuestra afección al la moneda verde, todos los valores se tradujeron en dólares


A) Indice S&P500

20-dic-1999= 1.418.09
18-dic-2009= 1.102.47
Perdida del 7.77 % en términos corrientes

B) Indice Dow Jones

20-Dic-1999= 11.144
20-Dic-2009= 10.328
Perdida del 7.33 % en términos corrientes


C) Indice MERVAL, Buenos AIres

20-dic-1999= 522 = 522 dolares de $AR 1.00
20-dic-2009= 2.177= 572 dolares de $AR 3.80
Ganó 9.57 %en términos corrientes




D) Metro Cuadrado s/ Reporte Inmobiliario

Valor de m2 de un depto de 2 ambtes usado promedio año 1999 u$s 1.100.-
Idem año 2009 u$s 1400 (coregido)
Ganó 9.09% en dólares



Insisto, tras ver los cuatro gráficos ninguno es convincente acerca de la reserva de valor, es el momentum lo que define el valor

Via: Yahoo.com/finance, ReporteInmobiliario.com Google.com/finance




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