¿Leña del árbol caído?


La arbitrariedad en los cambios de las variables de los contratos hipotecarios perjudican la transparencia y fundamentalmente la expansión del crédito, motor irreemplazable de la industria del real estate. Otra vez los bancos atacan a su cartera cautiva de clientes exigiendo una tasa que pone en riesgo la estabilidad de los hogares deudores.

Además de las plagas globales y vernáculas, se suma la voracidad que ejercen los bancos acreedores sobre los contratos hipotecarios. Si bien el incremento de tasa es letra chica y contemplada desde el inicio, debería haber organizaciones gubernamentales más hallá del sometido BCRA que contemple la capacidad de repago de un crédito cuya tasa crece de manera inversa a los ingresos de una familia
La nota del diario La Nacion denuncia ésta y otras modalidades de incierta legitimidad y abuso por parte de las entidades crediticias, en tanto los los clientes se deben asesora con entidades de defensa de consumidores.
El desgaste afecta seriamente a las posibilidades de recomposición del sector que no puede ofrecer fuentes confiable y sobre todo accesibles de crédito para compra de vivienda.


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Corrupción en Argentina =2.9 ¿Qué signifcica?



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La Puntuación del IPC correspondiente a un país o territorio indica el grado de
corrupción en el sector público, según la percepción de empresarios y analistas de
país, entre 10 (percepción de ausencia de corrupción) y 0 (percepción de muy
corrupto).
El índice mide la percepción y Argentina si bien
está en la posición 109 de 180 paises tiene una puntación de 2.9 sobre 10 (el menos corrupto). O sea..al horno!!. Tras nuestra bandera están aquellos pasies que nuestra soberbia europeizante gestada en el siglo pasado nos los hacen ver como "paises de cuarta". Bueno pués..el nuestro no es ni de cuarta, segun el puntaje es de antepenúltima!! Invito a nevagar la web de TI, Transparencia Internacional y empezar a entender que sucede en el mundo al que admiramos, y que es la gobernanza como concepto de administración eficiente, transparente y moderna (Dinamarca, Suecia, Nueva Zelanda) y que es lo que vemos por casa.
Como dato duro de referencia, en 1995 (pese a todo) ocupabamos teníamos una puntuación de 5.24 pero con mucha disparidad en la percepción. Lo cierto es que empeoramos demasiado.
Por último no es importante el puesto rankeado, si no el puntaje recibido y otras variables estadísticas.

¿Comprar obra en el pozo?...socios del reloj!



En la Argentina K, los tiempos se cuentan de una manera distinta, se usa un reloj de cuenta regresiva que marca la deadline (¿el proyecto tiene los días contados?). Si supera esa línea, el riesgo se incrementa, es peor que un medicamento vencido.
Del 2005 al 2007 un proyecto de inversión en Argentina no debía ser superior a 18 meses de exposición, superado ese plazo se entraba en el cono del riesgo sin premio.

Antes de tomar la decisión de comprar en obra planteemos tres posibles escenas
El peor escenario, el escenario pesismista, aquél en que algún inversor se manque ( consecuencia de la recesión por ejemplo) en el medio de la construcción y abandone sus obligaciones, esto suele provocar un efecto dominó y el proyecto se ralentiza o detiene.
El escenario dudoso o del mediano plazo. Aquél de vencimiento entre 6 y 12 meses para la entrega, será de vuelo a ciegas, pleno de incertidumbre y zonas negras. ¿Cuáles serán las condiciones del mercado al terminar la obra e intentar colocar el producto?.
El escenario posible, el recomendado, comprar con entrega inmediata, máximo 3 meses y mucha claridad en los papeles. Si es fideicomiso mejor, pero que el fiduciario nos muestre el estado contable.
En momentos de poca claridad y desmadre institucional y jurídico se debe asociar al tiempo como variable de alto riesgo que impacta en los resultados.



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¿INVIERTO EN UN INMUEBLE O ESPERO?





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Antes un pequeño TEST


a. Mencione un Banco sólido (Ejemplos: Citibank, Wachovia, Banco Privado (Bs Aires), BIR (1980).
b. Mencione un acción que no haya perdido el 60% de su valor de hace 8 meses (…?).
c. Mencione una financiera o mesa de dinero confiable (….…).
d. Mencione una persona que no tema que abran su caja de seguridad.
e. Mencione una persona que si tema que el Estado pueda expropiar su propiedad?
f. Mencioné una persona que no tenga miedo a un asalto en su departamento o Barrio Cerrado
g. Mencione un inmueble que haya perdido valor de manera sostenida.
OK, ya todos sabemos el resultado, ahora podemos seguir…


La gran diferencia entre el mercado inmobiliario local (Argentina –marzo 2009) y el resto del mundo es, para definirlo burdamente, que acá la moneda está, existe! A diferencia del mundo donde el dinero se esfumó . ¿Cómo puede ser, preguntarán, que el dinero desaparezca? Podríamos entenderlo con sencillez analizando el concepto de moneda fraccional, ese billete que se va multiplicando por efecto de la intervención de los bancos y el otorgamiento de préstamos cuyo destino es la compra de activos (valores de bolsa, inmuebles, bonos etc)

Claro que después, por efecto de la globalización, el impacto lo recibimos de igual manera, pero por otra vía

Volviendo, decíamos que el dinero existe y que todas las propiedades enraizadas en nuestro suelo no son garantía de deuda, o sea que todo está pago, cancelado y nadie debe nada. Ok…seré menos absolutista, algo se debe, pero no cambia la situación

Esto explica por que la propiedad acá resiste seriamente la baja de valor, no hay necesidad de vender.

A diferencia del resto del mundo, en la Argentina de marzo de 2009 hay mucho dinero y nada de deuda. Estas dos premisas son fundamentales para creer que la propiedad no bajará su valor abruptamente como en el exterior. (Miami 40%, Dubái 60% España 45%)

Acá no hay remates ni deudores desesperados. Solo algo de recesión, pero con el techo no se juega ni se timbea decían nuestros abuelos.

Se está viendo una leve baja del orden del 10 al 15 %, pero esto parece ser un límite al momento y principalmente en las unidades de más de u$s 150.000 (conforme nuestros modelos de referencia y seguimiento del mercado y cartera propia con datos genuinos).

El punto principal a dirimir es saber que vamos a hacer con la propiedad que queremos comprar o por que decidimos invertir en inmuebles. El riesgo que entraña, ventajas y desventajas de la toma de decisión

Decía un profesor de la Universidad que las principales decisiones se toman con uno cuantos análisis técnicos (FODA, NPV etc) la Regla de Tres Simple y algo de instintos viscerales (intuición) (y se ponía la palma de la mano abierta a la altura del estómago

Escuchar al ser interior..sin convertirnos en un blog Zen.

Sabemos que quién está pensando en comprar una propiedad como inversión no es para habitarla, sino para refugio del ahorro. Los ladrillos reemplazan al desacreditado banco que ya dos veces en los últimos 10 años se quedó con nuestro cash en clara connivencia con el Estado (Plan Bonex 1989 y Corralito diciembre 2001), otra vez no me agarran!!

Quién la compre, entonces lo hará para además de convertirla en un bien tangible e inexpropiable, en una cuenta que le de renta, o sea alquilarla. En otro momento veremos si es alta o baja esa cuota o renta.

Ventajas de la compra

  • IDENTIDAD POSESION: Convierto billetes vulnerables y anónimos en materia registrda a mi nombre. Es netamente mio, el billete es de quién lo tiene.
  • GESTION de la RENTA :Administro mi propia renta y determino a quien se la alquilo o no.
  • IMPERECEDERO: Una propiedad no se extingue jamás. Envejece, se amortiza, pero siempre vale. NO está expuesta a ninguna circunstancia que le quite valor como sucede con una campo y la lluvia, un plazo fijo y un banco que quiebra etc
  • COMPRENSION del PRODUCTO. Todos entendemos de propiedades en términos generales. Poco entendemos de calcular una Tasa Efectiva, Amortización Reinversión de intereses o comprender una liquidación de un banco que siempre nos quita algo para un seguro o cuota o impuesto nuevo)
  • EXENCION FISCAL La propiedad es producto de la famosa industria de industria, la construcción. Cuándo un gobierno decide impulsar la economía, la primer medida que toma es la generación de líneas de créditos hipotecarios y la exención impositiva o blanqueo para promover la inversión que es generadora inmediata de riqueza y bienestar social
  • VENDIBILIDAD: Un inmueble con determinadas características siempre es vendible, aún cuándo esté alquilado. Un Plazo fijo no lo puedo liquidar antes de tiempo sin enormes castigos

Desventajas de la compra

  • ILIQUIDEZ Un inmueble no es realizable a la inmediatez. En mercados altamente activos y en alza, es un proceso de 60 días. En un momento recesivo como el presente la venta requiere no menos de 120 días para ser concretada a máximo valor (ver nota1)
  • EXPOSICION Los bienes registrables tienen un alto grado de exposición ante el fisco. Son fácilmente detectables y tributan impuestos (hoy por hoy muy bajos).
  • COSTO ENTRADA/SALIDA (Brokerage fee) Es una de las operaciones que mayor costos de entrada y salida que hay pues tenemos que gastos de escritura (obligatorios) e inmobiliaria (convenientes), por lo tanto, salvo en momentos de mucha efervescencia, hay que esperar para amortizarlos.

Nota1 Es bien sabido que tanto en el mundo de las empresas como en las familias, la escasez de recursos alienta la imaginación y el ahorro. La no disponibilidad (racionalmente planificada) de cash (liquidez) agudiza el ingenio y genera una suerte de auto control en los gastos superfluos. Muchos inversores del mercado inmobiliario hubieran perdido mucho dinero si esos fondos hubieran estado en acciones u otros activos intangibles. Esto es un dato sumamente importante y poco considerado.

Hasta aquí, sólo una escueta descripción de algunas de las implicancias de la inversión, hay muchas más.

Concluiremos este post advirtiendo un par de puntos más a tener en cuenta. La toma de decisión de una inversión de cualquier naturaleza debe ser acompañada de un análisis previo y una inmediata resolución a los efectos de integrar a esta la convicción. Cuando armamos el paquete análisis, decisión y convicción, el resultado ya es favorable pues interrumpimos la incertidumbre y el riesgo. Ya sabemos que hacer, ya dejamos de dudar.

Una mala inversión inmobiliaria siempre tiene revanchas en el tiempo; si compro con la visión del largo plazo, siempre (inexorablemente) habrá más de un ciclo ( duran entre 5 y 7 años) donde el precio de venta será superior al pagado en la compra, sin contar todo el dinero percibido en alquileres.

Debemos invertir en aquello que conocemos. Diversificar dentro del mismo rubro no es mala idea frente al desconocimiento de otros mercados. Para un tradicional inversor inmobiliario, pensar en bonos soberanos de Turquía implica o seguir a alguien a ciegas o pagar derecho de piso muy importante (aprendizaje). Diversificar significa, un departamento en Recoleta, un local en Palermo o una oficina en Belgrano. Son tres productos de distinto comportamiento del mismo rubro.
Sabemos que nuestras amas de casa suelen reemplazar con habilidad los productos caros por baratos (v.gr.: verdura por carne, o pescado por pollo). Cuándo un activo financiero se derrumba no hay sustituto. Cuándo el mercado de ventas inmobiliarias se desmorona, aparece el mercado de alquileres pues el techo es una necesidad impostergable.

¿Se pueden comprar 1000 (sí, m i l ) casas?


Me compro una, dos o mil casas. Esta es la pregunta que inversores ingleses se hacen hoy para invertir en Deroit, ciudad medular de la industria automotriz americana.
Así lo revelan las noticias publicadas en La Nación
La ciudad del legendario equipo de los Tigers ha caido en desgaracia consecuencia de la explosión de la crísis hipotecaria con una economía sustentada en la industria automotriz, principal beneficiaria del bailout


Hay precios irrisorios que se negocian directamente con los bancos. Recordemos que el principal motivo fue el alto grado de endeudamiento y la baja calidad pagadora de los deudores que frente a la perdida de los trabajos debieron ceder a favor de los bancos la propiedad (ejecución hipotecaria o Foreclosure). Ante la fuerte oferta de inmuebles, y ausencia de demanda los precios se derrumban provocando una disminución de la garantía (upside down: término que describe un préstamo cuya deuda es mayor que el valor de lo adquirido).
Esta situación es completamente opuesta a la que estamos atravesando en nuestro país donde no hay endeudamiento y porlo tanto escasa necesidad de venta


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¿Y ahora ..para qué queremos a los bancos?













Para una economía de funcionamiento aparentemente normal como lo era la americana donde el apalancamiento era la llave de la felicidad, es claro que consecuencia de la fiesta del crédito y la excesiva sobrecarga de la palanca iba finalmente a romperse por falta de control. Fue este el desanclaje del salario y el costo de la viviendaEn mi post del primer capítulo de la saga, yo cuestionaba la correlación entre salario costo de la vivienda en exclusiva referencia a nuestra país, indicando que existen otras anclas que no son necesariamente el salraio En esa oportunidad me respondiste que no hay otra manera de comprar viviendas si no es con trabajo/salario. EL caso argentino con una tasa de apalancamiento que no supera el 8.5 % de los compradores del pasado año (contra un 30.38% en el año 98, apogeo del crédito) es completamente diferente. Acá el mercado inmobiliario creció (en volumen y precio) básicamente como refugio de valor y seguridad, con los excedentes provenientes de otros rubros prósperos (campo, textil, comercio), Si bien los inversores no ocupan su vivineda, mueven de igual manera la industria. Un asalariado medio no podía pensar en comprarse un inmueble ni con préstamos bancarios (imposible calificar). El caso local entonces, se desprende de la crisis internacional, pese a que el impacto llegará igualmente consecuencia del efecto global de los mercados en recesión, más la impronta vernácula de los desaciertos de la política económica de este gobierno. Lo cierto es que las propiedades demorarán muchísimo tiempo en bajar su valor, acá el ancla no fue el salario sino el atesoramiento de ahorro y ningún inversor necesita vender, nadie debe nada de guita sobre los inmuebles (sólo el 8.5% que, cómo se lo mencionó en este blog desesperan por el incremento de la cuota a tasa variable). Ergo, encontramos una manera distinta de comprar propiedades.
Para terminar, ofrezco estos datos. En el año 2001 (pre crisis) el metro cuadrado de un inmueble usado promedio tenía un precio que oscilaba $1.000 y el salario promedio era de $1.200, o sea que podemos indicar que el Ratio Precio m2/Salario para el 2001=0.83
Para el 2007 el Ratio daba 2.48, dado que en diciembre de de 2007 el valor del metro de ese mismo departamento es de $ 4.095 y el salario es de $1.650.-
Expresado en otra unidad de medida, para 2001 eran necesarios 4 años y diez meses de trabajo para acceder a una vivienda de 70 m2, en tanto en diciembre de 2007 es menester juntar 14 años y medio de sueldos.
Evidentemente el mercado creció (precio y cantidad) sólidamente, sin burbuja y completamente desanclado del salario que sólo era apto para alquilar una vivienda, en una economía atípica donde el ahorro no era canalizado en la desacreitada banca. Deberíamos pregutarnos que sentido tiene la banca después de esto....?