¿INVIERTO EN UN INMUEBLE O ESPERO?





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Antes un pequeño TEST


a. Mencione un Banco sólido (Ejemplos: Citibank, Wachovia, Banco Privado (Bs Aires), BIR (1980).
b. Mencione un acción que no haya perdido el 60% de su valor de hace 8 meses (…?).
c. Mencione una financiera o mesa de dinero confiable (….…).
d. Mencione una persona que no tema que abran su caja de seguridad.
e. Mencione una persona que si tema que el Estado pueda expropiar su propiedad?
f. Mencioné una persona que no tenga miedo a un asalto en su departamento o Barrio Cerrado
g. Mencione un inmueble que haya perdido valor de manera sostenida.
OK, ya todos sabemos el resultado, ahora podemos seguir…


La gran diferencia entre el mercado inmobiliario local (Argentina –marzo 2009) y el resto del mundo es, para definirlo burdamente, que acá la moneda está, existe! A diferencia del mundo donde el dinero se esfumó . ¿Cómo puede ser, preguntarán, que el dinero desaparezca? Podríamos entenderlo con sencillez analizando el concepto de moneda fraccional, ese billete que se va multiplicando por efecto de la intervención de los bancos y el otorgamiento de préstamos cuyo destino es la compra de activos (valores de bolsa, inmuebles, bonos etc)

Claro que después, por efecto de la globalización, el impacto lo recibimos de igual manera, pero por otra vía

Volviendo, decíamos que el dinero existe y que todas las propiedades enraizadas en nuestro suelo no son garantía de deuda, o sea que todo está pago, cancelado y nadie debe nada. Ok…seré menos absolutista, algo se debe, pero no cambia la situación

Esto explica por que la propiedad acá resiste seriamente la baja de valor, no hay necesidad de vender.

A diferencia del resto del mundo, en la Argentina de marzo de 2009 hay mucho dinero y nada de deuda. Estas dos premisas son fundamentales para creer que la propiedad no bajará su valor abruptamente como en el exterior. (Miami 40%, Dubái 60% España 45%)

Acá no hay remates ni deudores desesperados. Solo algo de recesión, pero con el techo no se juega ni se timbea decían nuestros abuelos.

Se está viendo una leve baja del orden del 10 al 15 %, pero esto parece ser un límite al momento y principalmente en las unidades de más de u$s 150.000 (conforme nuestros modelos de referencia y seguimiento del mercado y cartera propia con datos genuinos).

El punto principal a dirimir es saber que vamos a hacer con la propiedad que queremos comprar o por que decidimos invertir en inmuebles. El riesgo que entraña, ventajas y desventajas de la toma de decisión

Decía un profesor de la Universidad que las principales decisiones se toman con uno cuantos análisis técnicos (FODA, NPV etc) la Regla de Tres Simple y algo de instintos viscerales (intuición) (y se ponía la palma de la mano abierta a la altura del estómago

Escuchar al ser interior..sin convertirnos en un blog Zen.

Sabemos que quién está pensando en comprar una propiedad como inversión no es para habitarla, sino para refugio del ahorro. Los ladrillos reemplazan al desacreditado banco que ya dos veces en los últimos 10 años se quedó con nuestro cash en clara connivencia con el Estado (Plan Bonex 1989 y Corralito diciembre 2001), otra vez no me agarran!!

Quién la compre, entonces lo hará para además de convertirla en un bien tangible e inexpropiable, en una cuenta que le de renta, o sea alquilarla. En otro momento veremos si es alta o baja esa cuota o renta.

Ventajas de la compra

  • IDENTIDAD POSESION: Convierto billetes vulnerables y anónimos en materia registrda a mi nombre. Es netamente mio, el billete es de quién lo tiene.
  • GESTION de la RENTA :Administro mi propia renta y determino a quien se la alquilo o no.
  • IMPERECEDERO: Una propiedad no se extingue jamás. Envejece, se amortiza, pero siempre vale. NO está expuesta a ninguna circunstancia que le quite valor como sucede con una campo y la lluvia, un plazo fijo y un banco que quiebra etc
  • COMPRENSION del PRODUCTO. Todos entendemos de propiedades en términos generales. Poco entendemos de calcular una Tasa Efectiva, Amortización Reinversión de intereses o comprender una liquidación de un banco que siempre nos quita algo para un seguro o cuota o impuesto nuevo)
  • EXENCION FISCAL La propiedad es producto de la famosa industria de industria, la construcción. Cuándo un gobierno decide impulsar la economía, la primer medida que toma es la generación de líneas de créditos hipotecarios y la exención impositiva o blanqueo para promover la inversión que es generadora inmediata de riqueza y bienestar social
  • VENDIBILIDAD: Un inmueble con determinadas características siempre es vendible, aún cuándo esté alquilado. Un Plazo fijo no lo puedo liquidar antes de tiempo sin enormes castigos

Desventajas de la compra

  • ILIQUIDEZ Un inmueble no es realizable a la inmediatez. En mercados altamente activos y en alza, es un proceso de 60 días. En un momento recesivo como el presente la venta requiere no menos de 120 días para ser concretada a máximo valor (ver nota1)
  • EXPOSICION Los bienes registrables tienen un alto grado de exposición ante el fisco. Son fácilmente detectables y tributan impuestos (hoy por hoy muy bajos).
  • COSTO ENTRADA/SALIDA (Brokerage fee) Es una de las operaciones que mayor costos de entrada y salida que hay pues tenemos que gastos de escritura (obligatorios) e inmobiliaria (convenientes), por lo tanto, salvo en momentos de mucha efervescencia, hay que esperar para amortizarlos.

Nota1 Es bien sabido que tanto en el mundo de las empresas como en las familias, la escasez de recursos alienta la imaginación y el ahorro. La no disponibilidad (racionalmente planificada) de cash (liquidez) agudiza el ingenio y genera una suerte de auto control en los gastos superfluos. Muchos inversores del mercado inmobiliario hubieran perdido mucho dinero si esos fondos hubieran estado en acciones u otros activos intangibles. Esto es un dato sumamente importante y poco considerado.

Hasta aquí, sólo una escueta descripción de algunas de las implicancias de la inversión, hay muchas más.

Concluiremos este post advirtiendo un par de puntos más a tener en cuenta. La toma de decisión de una inversión de cualquier naturaleza debe ser acompañada de un análisis previo y una inmediata resolución a los efectos de integrar a esta la convicción. Cuando armamos el paquete análisis, decisión y convicción, el resultado ya es favorable pues interrumpimos la incertidumbre y el riesgo. Ya sabemos que hacer, ya dejamos de dudar.

Una mala inversión inmobiliaria siempre tiene revanchas en el tiempo; si compro con la visión del largo plazo, siempre (inexorablemente) habrá más de un ciclo ( duran entre 5 y 7 años) donde el precio de venta será superior al pagado en la compra, sin contar todo el dinero percibido en alquileres.

Debemos invertir en aquello que conocemos. Diversificar dentro del mismo rubro no es mala idea frente al desconocimiento de otros mercados. Para un tradicional inversor inmobiliario, pensar en bonos soberanos de Turquía implica o seguir a alguien a ciegas o pagar derecho de piso muy importante (aprendizaje). Diversificar significa, un departamento en Recoleta, un local en Palermo o una oficina en Belgrano. Son tres productos de distinto comportamiento del mismo rubro.
Sabemos que nuestras amas de casa suelen reemplazar con habilidad los productos caros por baratos (v.gr.: verdura por carne, o pescado por pollo). Cuándo un activo financiero se derrumba no hay sustituto. Cuándo el mercado de ventas inmobiliarias se desmorona, aparece el mercado de alquileres pues el techo es una necesidad impostergable.