EL ALQUILER DESDE UNA VISIÓN FINANCIERA (PARTE II)

Todo acto que entrañe riesgo debe ser recompensado con un premio. En finanzas esto se llama renta (ganancia o utilidad son términos similares)

Cuando compramos un inmueble para alquilar, decimos que la propiedad es el capital (activo o principal) y el alquiler es la renta. El riesgo es invertir en un cierto lugar y alquilárselo a una cierta persona. La persona puede dejar de pagar o el lugar se puede convertir en una zona marginal. El premio estará acorde entre otras cosas a la probabilidad que eso ocurra o no. Es decir que haya ganancia o quiebre. El planteo es idéntico al que haremos si analizamos un negocio que nos propongan realizar, las variables son más o menos las mismas



Decíamos en Parte I que los ingresos del flujo son los alquileres propiamente dichos y sus posibles intereses y los negativos, o sea los que restan valor a la renta son los impuestos, las expensas, los gastos de mantenimiento y el tiempo ocioso entre contrato y contrato. Dejamos por ahora de lado temas de mayor sintonía fina como la amortización del bien y la el escudo fiscal en caso de intereses por deudas inmobiliarias (hipoteca). Estas premisas dependen en más o en menos de las condiciones fijadas en cada contrato. En Argentina es tradicional que el locatario se haga cargo de casi todos los conceptos enunciados que están relacionados.

Lo importante en definitiva para el propietario o el inquilino es despejar una incógnita sóla, la la tasa de rentabilidad o de oportunidad que gobierna el negocio. Al obtener esta tasa podremos establecer comparaciones con otros negocios posible, para que de esta manera se conozca cual es la mejor inversión a realizar. Otra manera de hacerlo, más precisa pero menos asequible es la del Valor Actual Neto (VAN) o Net Present Value (NPV) , que es una manera distinta de evaluación de negocios.

A manera de enunciado, sin pretender ahondar en el contenido, diremos que la TIR es aquella tasa que convierte al VAN en cero, o sea el punto de indiferencia, donde llevar adelante el negocio, o no, es lo mismo en términos de rentabilidad (no modifica mi beneficio).

Nuestro objetivo es llegar a algunas formulas o relaciones (Ratios) donde el alquiler se relacioné o referencia a otro parámetro como puede ser el salario el valor de venta de la propiedad o su nivel de gastos. Algo es bueno o malo, caro o barato sólo en su dimensión referencial.

Para cerrar esa Parte II ofrecemos un cuadro con los conceptos que agregan o erosionan (entre paréntesis) el ingreso locativo


*A los efectos de ponderar la erosión que produce la inflación o la vacancia, se realizaron prorrateos anuales de valores típicos obteniendo coeficientes de ajuste por estos conceptos

Lo que realizamos en el cuadro es un movimiento de de los fondos de un mes cualquiera donde se ingreso el canon mensual y se descontaron los gastos ordinarios (expensas cuándo corresponda) más el impacto que producirá al cabo de los dos años de contrato el tiempo ocioso que ocurre entre un contrato y otro, la pintura del inmueble y otros gastos de adecuación. También se consideró una comisión a pagar al momento del contrato y una pérdida de valor por el desfasaje de la inflación y el ingreso locativo.

Los $1.500 o $1.380 percibidos en principio se han pulverizado, perdieron $466 dejando sólo $914, alrededor de un 30% del ingreso bruto.

Queremos subrayar que algunos conceptos sólo ocurren conjuntamente a la vacancia.
Lo que si es muy importante es tener presente aquellos montos que impactarán silenciosamente en el ingreso (desfasaje por inflación, mantenimiento entre contratos, impuestos que gravan los ingresos personales por locación etc.).

En la Parte III de la serie nos introduciremos de lleno en los ratios de la locación

Ten principles for a Black Swan-proof world ( FT.com)

Financial Times -FT.com

By Nassim Nicholas Taleb

Published: April 7 2009 20:02 | Last updated: April 7 2009 20:02

Hay artículos para comentar y otros para transcribir
Acá Mr Taleb nos deleita con un acertadísimo ajuste de su Black Swan (ya comentado en este blog) del día que transcribimos trextualmente en la lengua original y que fuese publicado por el Financial Times


1. What is fragile should break early while it is still small. Nothing should ever become too big to fail. Evolution in economic life helps those with the maximum amount of hidden risks – and hence the most fragile – become the biggest.

2. No socialisation of losses and privatisation of gains. Whatever may need to be bailed out should be nationalised; whatever does not need a bail-out should be free, small and risk-bearing. We have managed to combine the worst of capitalism and socialism. In France in the 1980s, the socialists took over the banks. In the US in the 2000s, the banks took over the government. This is surreal.

3. People who were driving a school bus blindfolded (and crashed it) should never be given a new bus. The economics establishment (universities, regulators, central bankers, government officials, various organisations staffed with economists) lost its legitimacy with the failure of the system. It is irresponsible and foolish to put our trust in the ability of such experts to get us out of this mess. Instead, find the smart people whose hands are clean.

4. Do not let someone making an “incentive” bonus manage a nuclear plant – or your financial risks. Odds are he would cut every corner on safety to show “profits” while claiming to be “conservative”. Bonuses do not accommodate the hidden risks of blow-ups. It is the asymmetry of the bonus system that got us here. No incentives without disincentives: capitalism is about rewards and punishments, not just rewards.

5. Counter-balance complexity with simplicity. Complexity from globalisation and highly networked economic life needs to be countered by simplicity in financial products. The complex economy is already a form of leverage: the leverage of efficiency. Such systems survive thanks to slack and redundancy; adding debt produces wild and dangerous gyrations and leaves no room for error. Capitalism cannot avoid fads and bubbles: equity bubbles (as in 2000) have proved to be mild; debt bubbles are vicious.

6. Do not give children sticks of dynamite, even if they come with a warning . Complex derivatives need to be banned because nobody understands them and few are rational enough to know it. Citizens must be protected from themselves, from bankers selling them “hedging” products, and from gullible regulators who listen to economic theorists.

7. Only Ponzi schemes should depend on confidence. Governments should never need to “restore confidence”. Cascading rumours are a product of complex systems. Governments cannot stop the rumours. Simply, we need to be in a position to shrug off rumours, be robust in the face of them.

8. Do not give an addict more drugs if he has withdrawal pains. Using leverage to cure the problems of too much leverage is not homeopathy, it is denial. The debt crisis is not a temporary problem, it is a structural one. We need rehab.

9. Citizens should not depend on financial assets or fallible “expert” advice for their retirement. Economic life should be definancialised. We should learn not to use markets as storehouses of value: they do not harbour the certainties that normal citizens require. Citizens should experience anxiety about their own businesses (which they control), not their investments (which they do not control).

10. Make an omelette with the broken eggs. Finally, this crisis cannot be fixed with makeshift repairs, no more than a boat with a rotten hull can be fixed with ad-hoc patches. We need to rebuild the hull with new (stronger) materials; we will have to remake the system before it does so itself. Let us move voluntarily into Capitalism 2.0 by helping what needs to be broken break on its own, converting debt into equity, marginalising the economics and business school establishments, shutting down the “Nobel” in economics, banning leveraged buyouts, putting bankers where they belong, clawing back the bonuses of those who got us here, and teaching people to navigate a world with fewer certainties.

Then we will see an economic life closer to our biological environment: smaller companies, richer ecology, no leverage. A world in which entrepreneurs, not bankers, take the risks and companies are born and die every day without making the news.

In other words, a place more resistant to black swans.

The writer is a veteran trader, a distinguished professor at New York University’s Polytechnic Institute and the author of The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable

Copyright The Financial Times Limited 2009

Un cisne negro en un evento altamente improbable con tres características principales: es impredecible, tiene un impacto masivo y, después del hecho, inventamos una explicación que lo hace aparecer menos aleatorio y más predecible de lo que realmente fue.

Transitando la crísis inteligentemente


Peter Senge, autor entre otras publicaciones, de "La Quinta disciplina" creo una nueva mirada sobre la empresa y su organización. Este es un momento más que propicio para repasar su decálogo con las 10 leyes desde una mirada sistémica
1- Los problemas de hoy derivan de las "soluciones" de ayer.

2- Cuanto más se presiona, más presiona el sistema.

3- La conducta mejora antes de empeorar.

4- El camino fácil lleva al mismo lugar.

5- La cura puede ser peor que la enfermedad.

6- Lo más rápido es lo más lento.

7- La causa y el efecto no están próximos en el tiempo y el espacio.

8- Los cambios pequeños pueden producir resultados grandes, pero las zonas de mayor apalancamiento a menudo son las menos obvias.

9- Se pueden alcanzar dos metas aparentemente contradictorias.

10- Dividir un elefante por la mitad no genera dos elefantes pequeños




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El alquiler desde una visión financiera (Parte I)


El alquiler no es solamente la salida rápida ante la imposibilidad de venta de un inmueble al precio esperado. Esto es una salida rápida a un problema coyuntural.
La locación es una actividad que está reglada por las normas de las finanzas. Todo acto que entrañe riesgo debe ser recompensado con un premio. En finanzas esto se llama renta (ganancia o utilidad son términos similares)

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Cuando compramos un inmueble para alquilar, decimos que la propiedad es el capital (activo o principal) y el alquiler es la renta. El riesgo es invertir en un cierto lugar y alquilárselo a una cierta persona. La persona puede dejar de pagar o el lugar se puede convertir en una zona marginal o el barrio valorizarse y el inquilino ser un excelente pagador. El premio estará acorde entre otras cosas a la probabilidad que eso ocurra o no. Es decir que haya ganancia o quiebre. El planteo es idéntico al que haremos si analizamos un negocio que nos propongan realizar, las variables de análisis son más o menos las mismas

Es interesante que veamos las características, los riesgos y demás conceptos que lo circundan.

Desde un punto de vista estrictamente financiero el alquiler neto es el resultado del flujo de fondos de un negocio donde hay ingresos y egresos. En este punto es sumamente importante tener en cuenta algunas ideas que no siempre están en los números que hacemos en el aire y que livianamente dicen 6 o 7.5% de renta. El cálculo merece más detenimiento.
En la cuenta del mes a mes hay valores que suman y otros que restan, a saber:
Valores que suman: El canon locativo, los intereses punitorios y/o compensatorios.
Valores que restan: Expensas, impuestos, gastos de mantenimiento (pintura y reparaciones entre contratos), tiempo ociosos entre contratos (alquiler que dejo de percibir y gastos que debo afrontar, depreciación de moneda por inflación atentan contra el valor medido en términos reales de lo percibido. Impuesto a las ganancias sobre la renta (esto pocos lo consideran pero los alquileres deberían estar declarados en la declaración anual del impuesto
Por lo tanto debemos entender finalmente que los pesos que recibimos mensualmente por un alquiler no son todos imputables a la renta, gran parte de ellos (dependiendo del tipo de alquiler y las condiciones del mercado) se desviarán de lo que creíamos. Es decir, que del alquiler percibido se debe previsionar (separar, apartar) los gatos o impuestos en los que se incurrirá en el momento pertinente.
Estas líneas expresan una realidad que pocas veces es considerada por el rentista, a excepción de quienes lo hacen de manera profesional calculan al detalle los conceptos enunciados. En una segunda parte abordaremos el tema e incursionaremos en los cálculos financieros