El alquiler desde una visión financiera (Parte I)


El alquiler no es solamente la salida rápida ante la imposibilidad de venta de un inmueble al precio esperado. Esto es una salida rápida a un problema coyuntural.
La locación es una actividad que está reglada por las normas de las finanzas. Todo acto que entrañe riesgo debe ser recompensado con un premio. En finanzas esto se llama renta (ganancia o utilidad son términos similares)

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Cuando compramos un inmueble para alquilar, decimos que la propiedad es el capital (activo o principal) y el alquiler es la renta. El riesgo es invertir en un cierto lugar y alquilárselo a una cierta persona. La persona puede dejar de pagar o el lugar se puede convertir en una zona marginal o el barrio valorizarse y el inquilino ser un excelente pagador. El premio estará acorde entre otras cosas a la probabilidad que eso ocurra o no. Es decir que haya ganancia o quiebre. El planteo es idéntico al que haremos si analizamos un negocio que nos propongan realizar, las variables de análisis son más o menos las mismas

Es interesante que veamos las características, los riesgos y demás conceptos que lo circundan.

Desde un punto de vista estrictamente financiero el alquiler neto es el resultado del flujo de fondos de un negocio donde hay ingresos y egresos. En este punto es sumamente importante tener en cuenta algunas ideas que no siempre están en los números que hacemos en el aire y que livianamente dicen 6 o 7.5% de renta. El cálculo merece más detenimiento.
En la cuenta del mes a mes hay valores que suman y otros que restan, a saber:
Valores que suman: El canon locativo, los intereses punitorios y/o compensatorios.
Valores que restan: Expensas, impuestos, gastos de mantenimiento (pintura y reparaciones entre contratos), tiempo ociosos entre contratos (alquiler que dejo de percibir y gastos que debo afrontar, depreciación de moneda por inflación atentan contra el valor medido en términos reales de lo percibido. Impuesto a las ganancias sobre la renta (esto pocos lo consideran pero los alquileres deberían estar declarados en la declaración anual del impuesto
Por lo tanto debemos entender finalmente que los pesos que recibimos mensualmente por un alquiler no son todos imputables a la renta, gran parte de ellos (dependiendo del tipo de alquiler y las condiciones del mercado) se desviarán de lo que creíamos. Es decir, que del alquiler percibido se debe previsionar (separar, apartar) los gatos o impuestos en los que se incurrirá en el momento pertinente.
Estas líneas expresan una realidad que pocas veces es considerada por el rentista, a excepción de quienes lo hacen de manera profesional calculan al detalle los conceptos enunciados. En una segunda parte abordaremos el tema e incursionaremos en los cálculos financieros