EL ALQUILER DESDE UNA VISIÓN FINANCIERA (PARTE II)

Todo acto que entrañe riesgo debe ser recompensado con un premio. En finanzas esto se llama renta (ganancia o utilidad son términos similares)

Cuando compramos un inmueble para alquilar, decimos que la propiedad es el capital (activo o principal) y el alquiler es la renta. El riesgo es invertir en un cierto lugar y alquilárselo a una cierta persona. La persona puede dejar de pagar o el lugar se puede convertir en una zona marginal. El premio estará acorde entre otras cosas a la probabilidad que eso ocurra o no. Es decir que haya ganancia o quiebre. El planteo es idéntico al que haremos si analizamos un negocio que nos propongan realizar, las variables son más o menos las mismas



Decíamos en Parte I que los ingresos del flujo son los alquileres propiamente dichos y sus posibles intereses y los negativos, o sea los que restan valor a la renta son los impuestos, las expensas, los gastos de mantenimiento y el tiempo ocioso entre contrato y contrato. Dejamos por ahora de lado temas de mayor sintonía fina como la amortización del bien y la el escudo fiscal en caso de intereses por deudas inmobiliarias (hipoteca). Estas premisas dependen en más o en menos de las condiciones fijadas en cada contrato. En Argentina es tradicional que el locatario se haga cargo de casi todos los conceptos enunciados que están relacionados.

Lo importante en definitiva para el propietario o el inquilino es despejar una incógnita sóla, la la tasa de rentabilidad o de oportunidad que gobierna el negocio. Al obtener esta tasa podremos establecer comparaciones con otros negocios posible, para que de esta manera se conozca cual es la mejor inversión a realizar. Otra manera de hacerlo, más precisa pero menos asequible es la del Valor Actual Neto (VAN) o Net Present Value (NPV) , que es una manera distinta de evaluación de negocios.

A manera de enunciado, sin pretender ahondar en el contenido, diremos que la TIR es aquella tasa que convierte al VAN en cero, o sea el punto de indiferencia, donde llevar adelante el negocio, o no, es lo mismo en términos de rentabilidad (no modifica mi beneficio).

Nuestro objetivo es llegar a algunas formulas o relaciones (Ratios) donde el alquiler se relacioné o referencia a otro parámetro como puede ser el salario el valor de venta de la propiedad o su nivel de gastos. Algo es bueno o malo, caro o barato sólo en su dimensión referencial.

Para cerrar esa Parte II ofrecemos un cuadro con los conceptos que agregan o erosionan (entre paréntesis) el ingreso locativo


*A los efectos de ponderar la erosión que produce la inflación o la vacancia, se realizaron prorrateos anuales de valores típicos obteniendo coeficientes de ajuste por estos conceptos

Lo que realizamos en el cuadro es un movimiento de de los fondos de un mes cualquiera donde se ingreso el canon mensual y se descontaron los gastos ordinarios (expensas cuándo corresponda) más el impacto que producirá al cabo de los dos años de contrato el tiempo ocioso que ocurre entre un contrato y otro, la pintura del inmueble y otros gastos de adecuación. También se consideró una comisión a pagar al momento del contrato y una pérdida de valor por el desfasaje de la inflación y el ingreso locativo.

Los $1.500 o $1.380 percibidos en principio se han pulverizado, perdieron $466 dejando sólo $914, alrededor de un 30% del ingreso bruto.

Queremos subrayar que algunos conceptos sólo ocurren conjuntamente a la vacancia.
Lo que si es muy importante es tener presente aquellos montos que impactarán silenciosamente en el ingreso (desfasaje por inflación, mantenimiento entre contratos, impuestos que gravan los ingresos personales por locación etc.).

En la Parte III de la serie nos introduciremos de lleno en los ratios de la locación

  1. gravatar

    # by MAC - 1:37 a. m.

    Muy interesante! Espero la parte III.