EL ALQUILER DESDE UNA VISIÓN FINANCIERA (PARTE III)



Recordemos lo adelantado en Parte I y II, el alquiler es la renta que paga un capital llamado inmueble.

Desde una visión estricta y cerradamente técnica, se puede definir al valor de un inmueble como el Valor Presente de los flujos futuros descontados. Los flujos futuros son los alquileres, teniendo en cuenta el valor del dinero en el tiempo a una cierta tasa de corte o costo de oportunidad. Pero suele ser una ecuación, que si bien no encierra ninguna complejidad matemática, no es la más aplicada las maneras de valuación, pero quien pretenda ser certero, no debe desecharla. El planteo en una planilla de cálculo y la aplicación de la respectiva fórmula es una tarea muy simple. En la Parte II vimos todos los conceptos que intervienen en el flujo mensual, en una mera descripción no taxativa.

Desmenucemos esta idea, si recibiremos en el futuro dinero, y por ser un alquiler es mes a mes, podemos sumar todo ese flujo para saber el total de la renta. Pero si bien el monto de cada mensualidad es el mismo, al menos por cada contrato o período de tiempo, dada la Teoría del valor del dinero en el tiempo (vale más un peso hoy que dentro de 3 meses o 3 años), aplico a cada alquiler una tasa de descuento para igualar valores y traerlas a hoy. Es como el film Volver al Futuro. Ya así queda explicado el abc, del concepto de Valor Presente, descontado por mi tasa de conveniencia y Flujo pues es un sinnuemro de ingresos, uno tras otro que percibiré todos los meses, este tipo de avalúo de un activo se lo suele llamar de Renta a Perpetuidad, pues se supone que un bien para renta estará siempre afectado para tal fin.

Ratios

El uso de razones o ratios es necesario para parametrizar valores. Los precios o valores son datos que informan parcialmente acerca del producto que gestionamos. En cambio una razón o proporción, nos referencia ese valor con otro dato o valor que al cual hay particular interés en vincularlo. Por ejemplo para el sistema previsional o de retiro, no sólo es importante cuántos jubilados hay, sino ver que ratio hay entre jubilados y aportantes. Cuando esa relación se sale de los parámetros establecidos estamos ingresando en una zona de desequilibrio.

En las locaciones pasa algo similar. El valor de un alquiler se vincula con el valor del inmueble, pero también con el salario y con los gastos. Si fuese una renta de un local, se establecerán ratios con la cantidad de gente que pasa por la puerta, el ancho de la vidriera o la posibilidad de facturación para determinados rubros (es el caso de los shoppings donde el alquiler es una ecuación donde interviene un fee más una alícuota de la facturación).

A continuación veremos dos ratios que contemplan distintas perspectivas A- Desde la óptica del inquilino el alquiler será una parte de su salario y B- desde la visión del propietario el alquiler será una renta de su capital. Contrariamente el inquilino pagaría la cuota de un crédito y el propietario haría un plazo fijo con ese dinero. Como es frecuente esta dualidad se resolverá conforme los intereses de las partes.

A-Ratio Salario /Alquiler


En términos generales se acuerda que el gasto en vivienda de una familia no debería estar por arriba del 25 al 30 % del ingreso familiar. Esta ecuación no solo debe cumplirse al inicio del contrato sino durante toda la vigencia. SI la relación se modifica en detrimento del salario, por ejemplo por la inflación que hace perder poder adquisitivo al mismo, el locador incrementa el riesgo de morosidad. Esto significa que, por ejemplo, la inflación modifica de manera espontánea la calidad de un inquilino asalariado, o sea que deteriora su capacidad de pago y por ende la renta. Pretender neutralizar el efecto erosivo la inflación con incrementos parciales del canon locativo es poner a riesgo el futuro del negocio (tema de por más interesante para tratar en otro post). Así como la inflación, existen otros componentes que aumentan el riesgo

Ejemplo
Salario promedio individual para Buenos Aires 2008 =$ 1842 (s/INDEC)
Alquiler de depto 2 ambientes media Buenos Aires $ 800

Ratio Sal/Alq = $ 800/ $ 1.842 = 0.43 = 43% ……………Valor recomendable 0.25 a 0.30

La ecuación está distorsionada para el parámetro establecido. Con el salario de $1.842 el alquiler máximo admisible no debería ser superior a los $ 522 con todos los impuestos y expensas incluidas. O hay sobrevaloración de alquileres o los salarios son bajos.

B-Ratio Alquiler (anual) /Valor Inmueble

A los efectos de su cálculo (estricto), se
suman los alquileres netos y se lo divide por el valor de mercado del inmueble (libre de gastos de transferencia).

RATIO = Alquiler Neto x 12 / $ Venta Propiedad x100= t%

Habitualmente el inversor compara esta tasa t con un rendimiento bancario, por ejemplo un Plazo Fijo (Costo de Oportunidad). El error más destacable para esta comparación es que el alquiler se cobra mensualmente por adelantado y los intereses del Plazo Fijo vencidos, y desconocemos la tasa de reinversión para su renovación a los 30 días. Dado que estamos trabajando con tasas de interés se debe ser cauto pues no siempre es de lectura lineal (simple) sino exponencial (interés compuesto), dependiendo como lo calculemos. En este sentido, lo ideal es comparar TIR y evaluar tasas homogéneas, pues es dable pensar que el resultado del alquiler lo reinvertimos a la misma tasa.

Esta razón tuvo un valor histórico que se mantuvo en una media del 10%. En los últimos años, donde la propiedad creció de valor conforme evolucionó el sector inversor, se desacopló en este proceso pues el salario quedo rezagado en su relación con los valores de compra.

Dado este escenario de desanclaje salarial del precio de la vivienda, esta ratio ha comenzado a ceder posición reubicándose en la mitad de los valores consignados en el párrafo anterior. El interrogante será si esta nueva posición traccionará los valores a la baja, pero son desajustes coyunturales que sólo redefinen un momento de la realidad inmobiliaria y que es de no muy claro pronóstico.

Hay otras ratios posibles, pero son de mucha especificidad. Al los efectos de una visión general del negocio de la locación, creemos que con las dos relaciones mencionadas ofrecidos podemos cubrir la necesidad para la toma de decisión de un proyecto de negocio.

En USA y UK, es frecuente utilizar otras Ratios o por ejemplo la inversa del caso B que estaría devolviendo la cantidad de meses de alquiler necesarios para comprar la vivienda (si la moneda fuese de valor constante). Dicha ratio fluctuó en el tiempo entre 12 y 20 años, dependiendo del escenario sobre el cual se detiene uno a tomar mediciones.

Además de lo expuesto hay otras variables no parametrizables por su alto contenido cualitativo donde inciden el tipo de barrio, el tipo de propiedad o la calidad ocupacional (por ejemplo edificio de socios del club de enfrente), estas características cualitativas no son manejables en manuales de herramientas para la locación

En una próxima entrega veremos que estadísticas y que alternativas de cálculo existen.



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Al gran Banco Hipotecario…Salud!!


De nuevo el Banco Hipotecario en la palestra. Esta vez con una gran diferencia del otrora Banco, le sacaron en la privatización menemista una N. El BHN hoy es el BH, ya no es más Nacional aludiendo a su pertenencia al ámbito oficial. No obstante, fue elegido por el gobierno para operar estas líneas de crédito con fondos del ANSES. El conjunto suena bien, básicamente no hay trampas a la vista, la tasa fija y la deuda en pesos son dos variables empáticas. Son dos valores importantísimos en un contexto de devaluación e inflación sistémica.


Habrá que leer los contratos para entender cabalmente las obligaciones y evaluar la válvula de escape a los imprevistos (perdida de trabajo, baja de precios inmobiliarios, o falta de fondos para conclusión de obras por ejemplo)


Si hilamos detenidamente en cuestiones de tipo financiero y hacemos cálculos de precios, tasas, repago el resultado será muy dudoso en cuanto a conveniencia. Pero no es ese el camino


El acceso a la vivienda propia es uno de los sueños más caros (en sentido lato) del hombre en general. Sobre todo en nuestra cultura latina y más que en la sajona. No es casual que salga este anuncio a días de una elección, el oficialismo sabe claramente como seducir al electorado y apuntar exactamente a la clase media que es el target para este producto.


La decisión de tomar esta oportunidad deberá ser analizada desde cada bolsillo y situación en particular, pero correrse de la zona de confort, para emprender el camino del sacrificio para la compra de la vivienda es uno de los mejores proyectos que puede encarar la familia.


El obligarse con terceros (banco) en dimensiones posibles (cuota / salario) utilizando el techo como garantía (hipoteca) conforma una perfecta triada que permite materializar anhelos superadores. No pretendo argumentar así una descripción épica o sensiblera, sino por el contrario subrayar que estos pasos, donde el máximo esfuerzo se pone al servicio de los fines más deseados, otorgan un especial sentido a cada uno de nuestros actos. Comprar una casa para constituirla en hogar, administrarla, pagar la cuota, ahorrar para ella y renunciar a las banalidades de la Tinellización nos despegan de la mediocridad y alientan el crecimiento personal y social.


Junto al nacimiento de la deuda externa y la inflación, allá por los 70, sistemáticamente la inoperancia de los sucesivos gobiernos de factos y corruptos, salvo honrosas excepciones, destruyeron el valor social del ahorro como medio de crecimiento. ¿Qué sentido tiene el ahorro si sólo servía para autodestruirse por el mero pasar del tiempo.?


Reflexionemos dentro de nuestra memoria los momentos donde el esfuerzo posibilitó el logro (una maratón, dejar el cigarrillo, obtener un título) . Creo que es una mirada distinta que debe contemplarse conjuntamente con la mirada financiera o legal al momento de evaluar la toma de un préstamo.




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Perder de ganar o perder en serio. Las consecuencias de postergar una decisión

No haber jugado un número a la lotería que luego salió premiado, significa haber dejado (¿perder?) de ganar

Tener dinero en la caja de seguridad sin trabajar no es perder de ganar, es perder

Tener un taxi parado en un garage es perder.

Tener un taxi andando sin conseguir un viaje, es perder más aún (pues debo agregarle la nafta y el desgaste más el riesgo que me lo choquen)

Tener un departamento vacío sin alquilar es perder.


Pareciera que la diferencia entre una idea y la otra estriba en la certidumbre. Lo de la lotería no era seguro que ganaría, lo del taxi era probable



En un momento en que el mercado ha comenzado a dar señales de bajas en algunos productos inmobiliarios, el tema cobra vigencia


Ya hemos hablado en otros post del concepto Costo de Oportunidad . Decíamos que la expresión describe a que negocio u opción de inversión (medido en rentabilidad) renuncio por elegir otra de mayor beneficio.


Esto es claro cuándo se presentan dos posibilidades de negocios, por ejemplo A- Plazo Fijo en el Banco al 10% de interés o B- Montar un negocio que me daría el 25% de renta sobre el mismo capital. Llamaremos Costo de Oportunidad al 10% y la mejor alternativa del nuevo negocio (25%), o sea que renuncio al 10 por un 15 adicional. Luego se abrirá otro tema de reflexión cuál es el del riesgo que entraña una u otra opción


Cuándo ese capital es un propiedad inmueble, contrariamente al dinero de la caja de seguridad, tenemos un activo ilíquido que sólo es eficiente cuándo produce renta o sea si está alquilado.


Si la vivienda estuviese infinitamente desocupada en el tiempo, quedaría consumida totalmente por sus gastos, impuestos etc, el activo se autolicuaría por el mero efecto del transcurso del tiempo. Claro que si se pagan las expensas los impuestos y el mantenimiento para mantenerlo al día, se estará aportando capital desde otra fuente, lo cual la pérdida es la misma y se verá reflejada de una u otra manera en el balance final, pues ese dinero de algún bolsillo sale.


El concepto de capital ocioso (negocio es la negación del ocio) lo podemos verificar en innumerables ejemplos de la vida, una máquina parada, un comerciante que un día no puede abrir por equis motivo, un odontólogo que debe guardar reposo y cancela sus pacientes.


Pero se debe distinguir con detalle las circunstancias que rodean el hecho, pues las puede haber por fuerza mayor (el odontólogo con anginas) o por obstinación, no alquilo pues no quiero bajar el precio. Y en esta línea analizar seriamente no sólo la perdida, sino cuánto debo pagar encima para sostener esa pérdida (impuestos, expensas etc). Y no intentemos sumarle el costo emocional o psicológico de enfrentarnos con nuestra propia obstinación. Acaso no suena absurdo pagar para perder!!


Finalmente creo que centrarnos en el problema, y actuar como seres eminentemente racionales será muy provechoso, pues en las contiendas con el mercado, siempre gana este último. Cerramos el post con 2 frases muy atinentes


"Los mercados pueden permanecer irracionales mucho más tiempo de lo que uno puede permanecer solvente" John M Keynes, 1936

En la pelea entre uno y el resto del mundo, siempre gana el resto de mundo





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