EL ALQUILER DESDE UNA VISIÓN FINANCIERA (PARTE III)



Recordemos lo adelantado en Parte I y II, el alquiler es la renta que paga un capital llamado inmueble.

Desde una visión estricta y cerradamente técnica, se puede definir al valor de un inmueble como el Valor Presente de los flujos futuros descontados. Los flujos futuros son los alquileres, teniendo en cuenta el valor del dinero en el tiempo a una cierta tasa de corte o costo de oportunidad. Pero suele ser una ecuación, que si bien no encierra ninguna complejidad matemática, no es la más aplicada las maneras de valuación, pero quien pretenda ser certero, no debe desecharla. El planteo en una planilla de cálculo y la aplicación de la respectiva fórmula es una tarea muy simple. En la Parte II vimos todos los conceptos que intervienen en el flujo mensual, en una mera descripción no taxativa.

Desmenucemos esta idea, si recibiremos en el futuro dinero, y por ser un alquiler es mes a mes, podemos sumar todo ese flujo para saber el total de la renta. Pero si bien el monto de cada mensualidad es el mismo, al menos por cada contrato o período de tiempo, dada la Teoría del valor del dinero en el tiempo (vale más un peso hoy que dentro de 3 meses o 3 años), aplico a cada alquiler una tasa de descuento para igualar valores y traerlas a hoy. Es como el film Volver al Futuro. Ya así queda explicado el abc, del concepto de Valor Presente, descontado por mi tasa de conveniencia y Flujo pues es un sinnuemro de ingresos, uno tras otro que percibiré todos los meses, este tipo de avalúo de un activo se lo suele llamar de Renta a Perpetuidad, pues se supone que un bien para renta estará siempre afectado para tal fin.

Ratios

El uso de razones o ratios es necesario para parametrizar valores. Los precios o valores son datos que informan parcialmente acerca del producto que gestionamos. En cambio una razón o proporción, nos referencia ese valor con otro dato o valor que al cual hay particular interés en vincularlo. Por ejemplo para el sistema previsional o de retiro, no sólo es importante cuántos jubilados hay, sino ver que ratio hay entre jubilados y aportantes. Cuando esa relación se sale de los parámetros establecidos estamos ingresando en una zona de desequilibrio.

En las locaciones pasa algo similar. El valor de un alquiler se vincula con el valor del inmueble, pero también con el salario y con los gastos. Si fuese una renta de un local, se establecerán ratios con la cantidad de gente que pasa por la puerta, el ancho de la vidriera o la posibilidad de facturación para determinados rubros (es el caso de los shoppings donde el alquiler es una ecuación donde interviene un fee más una alícuota de la facturación).

A continuación veremos dos ratios que contemplan distintas perspectivas A- Desde la óptica del inquilino el alquiler será una parte de su salario y B- desde la visión del propietario el alquiler será una renta de su capital. Contrariamente el inquilino pagaría la cuota de un crédito y el propietario haría un plazo fijo con ese dinero. Como es frecuente esta dualidad se resolverá conforme los intereses de las partes.

A-Ratio Salario /Alquiler


En términos generales se acuerda que el gasto en vivienda de una familia no debería estar por arriba del 25 al 30 % del ingreso familiar. Esta ecuación no solo debe cumplirse al inicio del contrato sino durante toda la vigencia. SI la relación se modifica en detrimento del salario, por ejemplo por la inflación que hace perder poder adquisitivo al mismo, el locador incrementa el riesgo de morosidad. Esto significa que, por ejemplo, la inflación modifica de manera espontánea la calidad de un inquilino asalariado, o sea que deteriora su capacidad de pago y por ende la renta. Pretender neutralizar el efecto erosivo la inflación con incrementos parciales del canon locativo es poner a riesgo el futuro del negocio (tema de por más interesante para tratar en otro post). Así como la inflación, existen otros componentes que aumentan el riesgo

Ejemplo
Salario promedio individual para Buenos Aires 2008 =$ 1842 (s/INDEC)
Alquiler de depto 2 ambientes media Buenos Aires $ 800

Ratio Sal/Alq = $ 800/ $ 1.842 = 0.43 = 43% ……………Valor recomendable 0.25 a 0.30

La ecuación está distorsionada para el parámetro establecido. Con el salario de $1.842 el alquiler máximo admisible no debería ser superior a los $ 522 con todos los impuestos y expensas incluidas. O hay sobrevaloración de alquileres o los salarios son bajos.

B-Ratio Alquiler (anual) /Valor Inmueble

A los efectos de su cálculo (estricto), se
suman los alquileres netos y se lo divide por el valor de mercado del inmueble (libre de gastos de transferencia).

RATIO = Alquiler Neto x 12 / $ Venta Propiedad x100= t%

Habitualmente el inversor compara esta tasa t con un rendimiento bancario, por ejemplo un Plazo Fijo (Costo de Oportunidad). El error más destacable para esta comparación es que el alquiler se cobra mensualmente por adelantado y los intereses del Plazo Fijo vencidos, y desconocemos la tasa de reinversión para su renovación a los 30 días. Dado que estamos trabajando con tasas de interés se debe ser cauto pues no siempre es de lectura lineal (simple) sino exponencial (interés compuesto), dependiendo como lo calculemos. En este sentido, lo ideal es comparar TIR y evaluar tasas homogéneas, pues es dable pensar que el resultado del alquiler lo reinvertimos a la misma tasa.

Esta razón tuvo un valor histórico que se mantuvo en una media del 10%. En los últimos años, donde la propiedad creció de valor conforme evolucionó el sector inversor, se desacopló en este proceso pues el salario quedo rezagado en su relación con los valores de compra.

Dado este escenario de desanclaje salarial del precio de la vivienda, esta ratio ha comenzado a ceder posición reubicándose en la mitad de los valores consignados en el párrafo anterior. El interrogante será si esta nueva posición traccionará los valores a la baja, pero son desajustes coyunturales que sólo redefinen un momento de la realidad inmobiliaria y que es de no muy claro pronóstico.

Hay otras ratios posibles, pero son de mucha especificidad. Al los efectos de una visión general del negocio de la locación, creemos que con las dos relaciones mencionadas ofrecidos podemos cubrir la necesidad para la toma de decisión de un proyecto de negocio.

En USA y UK, es frecuente utilizar otras Ratios o por ejemplo la inversa del caso B que estaría devolviendo la cantidad de meses de alquiler necesarios para comprar la vivienda (si la moneda fuese de valor constante). Dicha ratio fluctuó en el tiempo entre 12 y 20 años, dependiendo del escenario sobre el cual se detiene uno a tomar mediciones.

Además de lo expuesto hay otras variables no parametrizables por su alto contenido cualitativo donde inciden el tipo de barrio, el tipo de propiedad o la calidad ocupacional (por ejemplo edificio de socios del club de enfrente), estas características cualitativas no son manejables en manuales de herramientas para la locación

En una próxima entrega veremos que estadísticas y que alternativas de cálculo existen.



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  1. gravatar

    # by Anónimo - 5:52 a. m.

    Dos preguntas sobre lo que comentás en esta nota.

    1. No entiendo bien, si te referís a que hay que tomar el valor del inmueble sin o con costos de transferencia (al ingreso y egreso). Yo habitualmente para tomar decisiones de compra y venta, los incluyo. Si no fuera así, ¿por qué?

    2. En mi caso, siguiendo algunas fórmulas de este tipo, incluyo el posible valor futuro del inmueble en dicho período. Si bien es un supuesto, cambia el número final.

    MAC.

  2. gravatar

    # by Benja - 12:38 p. m.

    MAC, perdón la demora en la respuesta. 1-Repasaré la redacción, pero sin duda que se deben tomar absolutamente todos los gastos, impuestos y honorarios que intervienen en una transferencia (ida y vuelta). Con respecto a 2-No entendo bien en que fórmula tomarías el valor futuro del inmueble, pero digamos que en los ratios expresados en el post lo que hacés es sacar fotos de cada momento de cálculo. Gracias y saludos