Buenos Aires humeantes


Compleja y viva Buenos Aires. Crece, se mueve, adolece y se jacta. Elegida una y mil veces siempre nos sorprende, no obstante es difícil de pensarla y entenderla.

Lo cierto que en el periódico La Nación vemos esta noticia donde nuevamente hay un conflicto entre los ciudadanos residentes y ciudadanos comerciantes de un barrio, con una dudosa intervención del Gobierno que no sabemos si buscó el consenso antes de operar. Hoy la lucha es entre gastronomía y vivienda y Gobierno.

Las Cañitas es un barrio elegido por muchos cuyos intereses se contraponen. el molesto olor o humo de la parrilla y los humos de algunos intolerantes vecinos.

Este post se emparenta con nuestro Blog a través del tema que tanto nos ocupa como es el de la renta del suelo urbano y su generación de valor.

Debe ser compensado el vecino del primer piso de un edificio de viviendas cuándo al lado se instala una parrilla de exitosa actividad?

En Palermo Hollywood, vecino al barrio de Las Cañitas los frentistas par e impar del a calle Arévalo entre el 2000 y el 1300 comparten el adoquinado y la atmósfera barrial, pero no así los parámetros urbanos pues hay un eje virtual que pasa por el medio de la calle (longitudinalmente) que divide la zona. La vereda impar tiene FOT 1.5 y la vereda par FOT 3.5, es decir que at a glance la de enfrente vale 2.33 veces más que la de enfrente, esto data de 1978, y suponiendo que anteriormente no había diferencias de ocupación o metros construibles (no existía el FOT) se genera una fuerte desigualdad de valores consecuencia de la legislación. ¿Debe compensarse a quién no se ve beneficiado por el mayor FOT?. Como se crean reglas de igualdad de oportunidades para que los vecinos puedan establecer vínculos que partan de igualdad como contribuyentes. SI el de enfrente se beneficia (pues en algún lugar hay que fijar ese límite), debería compensarse a la parte que queda marginada, esto en derecho se da con el supuesto que el más débil debe ser protegido frente al más fuerte.

El propietario favorecido por la norma cobrará más renta que el que no lo fue pero ambos contribuyen por igual. Previo a la norma ambos tenían idénticos privilegios renstísticos. Otra vez el azar distribuye el ingreso y el gobierno no neutraliza tal efecto. Como responde el vecino que no se ve beneficiado por la norma ni es compensado por los que la dictan, con resentimiento!!



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¿Que nos mueve a tomar una decisión de inversión?


Hemos ya mencionado en diferentes posteos acerca de lo difícil que resulta entender los móviles de los inversores que lo impulsan a moverse en tal o cual sentido, a veces perdiendo enormes cantidades y otras ganando.

Presento a manera de explicación, apenas una mirada más al tema, el estudio de este profesor de la Universidad Autónoma de Madrid D. Daniel Villalba Vila


Behavioral Finance


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¿Los del norte nos copian?


Esta noticia de Zilow me recuerda hechos de echados por la justicia pero con sed de venganza.

Cuántas veces escuchamos historias de locadores sobre el estado en que fue dejada una casa tras el desalojo por falta de pago u ocupación indebida, donde "arrancaban de cuajo" todo lo que se les ponía a mano.

Consecuencia de esas nefastas épocas controversiales, cuándo sucedían estos actos de vandalismo silencioso contra las casas, quedó una generación de propietarios a quienes la palabra "inquilino" o "alquiler", lamentablemente, les erizaba la piel y desistían de poner una propiedad en locación por miedo al maltrato (desmesurado -sic-).

EL relato lo realizo en pretérito pues cada vez es más infrecuente escuchar esos cuentos.

En principio hay dos motivos, el primero es que, la Ley de Alquileres, sus reglamentaciones y la jurisprudencia equilibraron las prestaciones comprometidas de las partes entre otras cosas al permitir resolverse procesalmente los desalojos por incumplimiento de manera más ágil y civilizada, y segundo, el acceso a la información y records de los inquilinos permite tener una historia clínica un poco más cierta de quién ocupará el inmueble.

Pero quizás lo más importante para destacar en este post, y que no está dicho en Zilow, es que la derivada del desalojo de un "hogar" y la reacción de quienes lo ocupasen son hechos fundamentales que describen el papel de la vivienda en la estructura psíquica del individuo. ¿Acaso reaccionarían así quienes sean privados de un automóvil u otro bien inferior en la escala de las necesidades?. Esto es un buen estribo donde apoyar nuestras ideas acerca de los valores intangibles de la calidad propietaria.

Pict Credit activestills


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El m2, la génesis de un precio


Acerca de la modalidad de formación de un precios o pricing hay mucha literatura

En la construcción de inmuebles, así como en todas industrias, la técnica de pricing recorre un camino inverso. Se trata de arrancar por el final para llegar a los primeros insumos, la tierra.

El camino inverso se comienza detectando cual es la disposición del comprador a pagar (willing Price) por un determinado tipo de inmueble que previo estudio de las necesidades del mercado, se construirá.

Inicio la acción regresiva descontando todos los componentes que intervienen en la realización y se arriba a cuál será el precio admisible que se puede pagar por un terreno.

Parece casi una cuenta de almacenero, pero al revés. Pero no es tan así. De todos modos existe en el mercado una suerte de cálculo a priori de cuál es la porción del precio del departamento que representa el terreno. Acá se lo llama incidencia, en españa coste de repercusión, ambos términos son gráficos al momento de explicar.

Claro que en el proceso hay dos determinantes cruciales además de la suma de cemento arena y cal ( B&M brick & mortar dicen los ingleses) y se trata de una vinculada con el proyecto de arquitectura en si y otra con el entrono político. El primero es controlable, aunque pueda salir mal, el segundo no tiene control posible. Del primero hablaremos en otro momento.

Nos referiremos brevemente al segundo y que tiene que ver con los aspectos que al no ser controlables, generan incertidumbre, esa mala palabra en el mundo de los negocios y que van de la mano de su prima el riesgo que es lo que define finalmente los negocios y como calcularlos.

Un tenedor de bonos soberanos del país o sea un individuo que le prestó plata al estado, puede sacar un seguro y cubrirse de un incumplimiento (default). El costo de este seguro CDS o Credit Default Swap (es en rigor el spread entre la compra y la venta de esos contratos ) es el que determina el riesgo país, y no una consultora privada.

¿Qué pasa con un emprendedor local que trae ahorros del exterior para invertir y hacer crecer el PBI frente a este riesgo?. Podría eventualmente proteger esos fondos con alguna técnica de ingeniería financiera, pero no es habitual que esto ocurra, si es habitual que al momento de hacer los cálculos exija a su capital una cuota mayor de ganancia por aceptar cargar sobre sus espaldas tal riesgo. El default, una devaluación o cualquier otro acontecimiento político económico que no depende de él, o sea no es controlable

Otro ingrediente en la política de pricing es el riesgo que significa la contratación de mano de obra y los accidentes de trabajo, que si bien, estos si son claramente asegurables, son difícilmente seguros de cobrar en caso de siniestro. No olvidemos tampoco que los accidentes de trabajo tienen un fuerte peso en los costos de producción máxime cuándo salen por la vieja Ley que queda fuera de la órbita de las ART.

Sólo detallamos dos posibles riesgos que se incorporan en la columna de incontrolables al momento de establecer el verdadero costo de la construcción de un metro de vivienda.

Lamentablemente cuándo compramos un departamento de 1 ambiente o de 20 y vamos pisando su superficie deberemos considerar que no sólo pagamos el cemento, la arena y el parquet que soporta nuestra pisada, sino parte corresponde al los factores de orden político que nivelan a este país a lado de las naciones más empobrecidas o injustas del mundo. Sea por la inseguridad jurídica, por la corrupción o la trama urdida por quienes viven a costa del estado, los amigos del poder. Ellos son parte de nuestro mayor costo argentino y sobre eso no tenemos control directo sino a través del ejercicio de la democracia.


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Crisis…cuál crisis?.

El debate de la crisis comenzó en 1810, o quizás antes, y en realidad nunca concluyó

Este video nos relata con excelente calidad de contenidos el tema de la crisis perpetua, basado sobre la la historia americana podríamos perfectamente extrapolarlo y nacionalizarlo.

Es la parte I de una serie que aborda el tema con mucha agilidad. El inglés es claro y entendible.

Enjoy it!!


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Secretos de la renta inmobiliaria

Recientemente y tras chispeantes y divertidas situaciones de comentaristas en el Suplemento Propiedades que publica Lanacion.com mencionaba que poseo un secreto para mejorar la renta de los inmuebles.

En realidad fue una expresión “gancho” para generar algo de movida en ese heterogéneo foro. El efecto fue bien fuerte y hasta alguno me acusó de brujo que intentaba vender “fórmulas mágicas”.

Las fórmulas que regalo, y no que vendo, no son mágicas, y están en este blog hace tiempo en distintos posts. El secreto es tan público que termina siendo una verdad de Perogrullo (interesante historia la de Pedro Grullo).

Decíamos que a los efectos de calcular la renta de la locación debemos debitar de la mensualidad recibida todos los gastos, impuestos y tasas que gravan el inmueble y obtener la renta neta, es entonces que la clave del negocio (KSF) se encuentra allí.

Una manera de segmentar la demanda de la vivienda en locación podría ser por la capacidad de pago del inquilino por un alquiler para un cierto barrio y una cantidad dada de ambientes. Así quedan establecidos segmentos de consumo, pudiéndose entonces asegurar que los deptos. de 2 ambientes se pagarán entre “tanto y tanto”, por ejemplo: en Palermo un dos ambientes tiene un rango de $1.300 hasta $1.800. Esto es lo que podemos llamar disposición a pagar para ese segmento o willing price.

Es una manera light de hacer pricing que nos conducirá ha optimizar las ganancias. Entonces, el secreto sería como hacer para que un inquilino pague la tasa máxima de alquiler y el inmueble tenga los menores gastos.

Al buscar la disposición de pago máximo, el propietario capitaliza en su beneficio la expensa y el bajo impuesto que ya está incorporado en el canon locativo. Ergo, el alquiler se sitúa en el máximo del rango y el locador en el máximo de renta.

Podemos decir que un inmueble sin expensas es una ventaja comparativa y competitiva.

Para situar al inmueble en el máximo del rango, sólo hace falta un poco de criterio al momento de la compra del inmueble y ser generoso al momento de lucir la propiedad. Buenas terminaciones, pintura, luz, etc son detalles muy preciados por el inquilino y de poco coste para el propietario. Se debe recordar siempre que no hay lugar para inversión alguna en los bolsillos del inquilino, es claro y comprensible que nadie quiere mejorar la propiedad ajena, y máxime cuando el salario es el limitador de toda la estructura de gastos del cliente/locatario, pero es muy frecuente encontrar propietarios renuentes a mejorar la propiedad a entregar. Esto es una clave del fracaso, a nadie se le ocurriría dejar de cambiar el aceite del coche (menos si es un taxi) o no reponer las luces quemadas de la marquesina de un negocio. Estamos frente a la misma situación.

Un resultado posible es un departamento tipo casa que no tenga expensas y cuyos impuestos y valuación fiscal sean bajos. Palermo es una de las tantas zonas donde la “fórmula mágica” es fácil de aplicar. Suele ser una zona muy rezagada en valuaciones fiscales, de muchos unidades en PH sin expensas aún y por la reconversión urbana y las corrientes migratorias entre barrios fue una de las zonas elegidas para residir por gente joven que no les gusta pagar expensas y busca un poco de sol.

Claro está que no todo lo que brilla es oro, y para detectar este tipo de productos para su alquiler hay que conocer el paño. Warren Buffett recomienda que sólo se debe invertir en aquello que se conoce y esto demuestra por que cada negocio, aún perteneciendo a idénticos rubros tiene distintas rentabilidades.

Basicamente lo descripto es optimizar el beneficio que otorga comprar una propiedad con bajos gastos de mantenimiento y que tiene el mismo o similar precio de venta de una con gastos más incidentes en la renta neta.

Finalmente se habrán percatado que la pócima mágica es muy racional y no tiene nada de alquimia.


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Comentarios La Nación –final-

Quiero agradecer a los lectores jorgedago, ferdi_nand y soydeaqui por las expresiones de solidaridad recibida ante el inmerecido reporte de abuso, que ya fue moderado y repuesto por el equipo de lanacion.com cuyo mail de disculpas transcribo.

"Estimado Ben,
Gracias por comunicarte con nosotros.
Hemos analizado tu mensaje y no hemos encontrado ningún elemento que contravenga el reglamento. Por esa razón pedimos disculpas por el error y te informamos que hemos republicado tu comentario de inmediato.
Sin otro particular saluda cordialmente,
Equipo de Comunidad

Medios Digitales

lanacion.com

participacion@lanacion.com.ar
www.lanacion.com.ar..."

Quiero destacar que la principal riqueza que tiene este tipo de tribunas es el del discernimiento, confrontación y pluralismo de ideas que aporten los lectores. Cada uno, como parece obvio, dirá lo que creé es su verdad a riesgo de ser refutado o discutido. Es así como aportamos conceptos e ideas en un marco de respeto para el bien de la comunidad lectora, y que cada uno pueda extraer sus conclusiones a partir de lo leído.

Nada de lo que he expresado ha ofendido a alguien o infringido reglamento alguno. No estoy amparado en el anonimato del Nick, toda vez que refiero a mi blog (http://estilar.blogspot.com) el cual no es anónimo y sólo representa el pensar de quién suscribe en carácter exclusivamente personal y sin ningún afán comercial.

Lamentablemente siempre hay individuos que reaccionan de manera rústica frente a la diversidad, y les cuesta mucho convivir en sociedad. Sus expresiones soeces son elocuente testimonio de los serios problemas de educación que nos aquejan como conjunto (hay varios ejemplos en esta misma columna de comentarios que no es necesario identificar, pues se destacan por su barato estilo). Vivimos dentro de una complejidad social que tiende al mejoramiento de su calidad constitutiva, muy a pesar de estos casos de ignorante intolerancia de neto sesgo fascista que operan desde la irracionalidad y que deslucen e intentan hacer mediocres estos espacios de discusión y construcción de ideas.

Gracias a lanacion.com por operar rápidamente en la rehabilitación de los comentarios.

LA NACION…comentario censurado hoy


En el día de hoy participe como lo hago habitualmente en el Suplemento Propiedades del sitio del diario La Nacion

Tras responderle al comentarista Ferdinand, persona que es de mi total respeto y a quién no he tenido el gsuto de conocer, ya que las intervenciones se realizan a través de nicks, fui censurado. Esto significa que mi opinión fue borrada por alguien que opina distinto. La intolerancia, la no confrontación de ideas y la incapacidad de discrepar conformaron el sistema de ideas que alimentaron a tristes personajes como Mussolini, Hitler, Onganía y Videla entre otros

A continuación transcribo textualmente la intervención de Ferdinand y mi respuesta

ferdi_nand 06.06.0912:02

No todos los constructores tienen espaldas anchas, Estilar. Más de uno no pudo ni van a poder prevender toda la mercadería que tienen en stock. No creo que les interese tener problemas financieros, más cuando observan que siguen creciendo los m2 a la venta de los nuevos emprendimientos y que la demanda no acepta los valores actuales. Ellos, los desarrolladores inversores no piensan en el valor afectivo, sino en evitar tener problemas financieros, y créame: muchos tienen, y mucho, apuro en vender. No se si Ud., que trabaja en el sector , vi su blog, no detecta ese poblema. Que el producto inmobiliario es imperecedero y no pierde valor con el paso del tiempo lamento informarle que también es falso. Si es buen observador se habrá dado cuenta que el mercado inmobiliario tiene ciclos como otros mercado, aquí, como en cualquier otro lugar del mundo. Y no me diga que la aguja apenas se movió: acaso Ud. que trabaja en el sector ¿nunca oyo hablar, sobre todo en estos días, de subastas de propiedades, con descuentos de hasta el 25% de los precios de lista?... Otra cosa, quizá no se necesiten tantos meses, ni tantos años, para sincerar los precios cosa que a Ud. y a la inmobiliaria que representa les conviene porque así van a poder aumentar el número de operaciones mensuales. Piense ésto: a Ud. que es arquitecto no creo que le agrade un mercado incierto, semiparalizado que de hecho es procíclico. Entonces le sugiero que reflexione y optimice sus decisiones. Atentos saludos, 'ferdinand'

Mi respuesta publicada (pues salía en dos o tres partes por la limitación de caracteres)

Ferdinand I : Este espacio de de comentarios en LOL representa más claramente a la demanda que a la oferta, y de algunos hay mucho para aprender. Pero los precios no bajan por el reclamo escrito de muchos, sino por otros motivos. Cuándo Vd habla del 25% de baja, aunque no lo ví, le "creo"–tampoco veo todo, claro- y segundo bajar desde donde?, tercero son casos que por ahora no generan tendencia. Mi comentario se basa principalmente en el mercado del usado (ya sé, está correlacionado con el nuevo dirá) y ahí no he detectado más que someras bajas. Ahora bien, pasando al nuevo, no entiendo cómo podrán tener problemas financieros si han construido con excedentes de caja y no con deuda. Acaso hay constructoras apalancadas en el sistema bancario ? Ninguna!! Repase los años 80/90, y comenzará a recordar empresas constructoras que hoy no existen, grandes, muy grandes. Esas fueron devoradas por la inflación y bancos. Las obras del 2003 al 2008 son todos emprendimientos financiados por inversores individuales quienes en su 90% cuentan con el dinero en el bolsillo antes de empezar. Así se estructuraron los negocios y quizás ahora pueda cambiar. Dese una vuelta por Palermo y cuente cuántas obras paradas hay y cuente cuántas están empezando. Ni yo lo creo, pero es así!. Si es buen o mal negocio construir es otra historia, pues el negocio tiene 1000 costados diferentes, y es lógico que algunos perderán y otros no, es darwiniano el asunto!

Y a continuación el texto censurado

"Cada edificio que existe es como una caja de seguridad, habrá más o menos valor en su contenido, pero no genera deuda. Sabe, es mucho mejor que una caja de seguridad, pues a diferencia de estas, un inmueble es lo que está más lejos de las manos del gobierno!! Y esto no es poco. Es obvio que necesitan vender y seguir la rueda, pero no les hará mella esperar alquilándolo aunque sea por el 4%, pero el patrimonio está!. Y parafraseándolo, ahora "creáme" Vd. también, hace tiempo que no hay clientes desesperados por vender como Vd. anuncia. Si los he visto del 95 en adelante, cuando venían con las sentencias de remate en la mano para vender ayer y pasar a un alquiler. Por ahora esos, "créame", no existen. Y si no indague los registros judiciales y no tendrá que "creerme", lo observará, hay muy pocas ejecuciones hipotecarias. Con respecto al valor, insisto, nuca vi un departamento que perezca, y si no explíqueme por que el Palacio de Lo Patos o el Strogamou cada día valen más?. Gastos, impuestos etc…como mencioné con un bajo alquiler se cubren aunque no sea tentador. Claro que hay obstinados que las quieren todas. (vea la nota en mi blog http://estilar.blogspot.com/2009/05/perder-de-ganar-o-perder-en-serio-las.html) Es probable como Vd dice que ésta espera atente contra la actividad, será una salida en "L" como presagian, se depurará el mercado, quedarán muy pocas inmobiliarias de nuevo (capaz que hasta la que represento desaparezca) , pero esto siempre es beneficioso para los mercados, es un proceso y hace falta tiempo para interpretarlo. Para concluir, en el portfolio de alquileres que administro (y no es un chivo) la tasa neta promedio de retorno que tenemos es de cerca del 8.5% (hoy y con valores de m2 casi del 2008, apenas un 7% abajo). Hay un secreto en eso, pero no se lo puedo comentar, es la clave de mi negocio, con gusto se lo comentaré en un ámbito menos público. Para mi es un gusto leerlo y confrontar con gente como Vd y otros comentaristas, pero , sin desmerecer su percepción, quisiera que me convenza de sus afirmaciones no con fe sino con datos más precisos Cordial Saludo. http://estilar.blogspot.com/"

Créditos del Hipotecario sin letra chica


Habitualmente, los que estamos parados del lado del público ante el mostrador de un banco, bajo el cartelito que dice "Préstamos Hipotecarios" creemos que el dinero que nos presta el banco es el que fue depositado en otro mostrador por los clientes que colocan dinero en Plazo Fijos. El banco gana la diferencia de tasa entre una operación (tasa activa) y otra (tasa pasiva), esto que se llama spread o diferencia.


En términos generales y en plazos no muy largos, esto es así, los bancos se van fondeando y van prestando sus depósitos tratando de calzar entradas, salidas y encajes. Cuándo los plazos o los montos o ambos son muy importantes ya entramos en la ruta de la ingeniería financiera, donde se recurre a una serie de herramientas que van protegiendo (hedging) esa diferencia del factor más temido, la incertidumbre. El menú de herramientas es vasto y pleno de de complejidad.


En este camino existe, entre otras cosas la securitización de la cartera acreedora, la venta de la misma etc. Pero este no es un blog de finanzas, y lo que haga el banco que presta el dinero, poco le interesa al deudor.


Los jugadores de nuestro caso hoy, el gobierno nacional, el Banco Hipotecario, su cliente ANSES pletórico de pesos del sistema previsional y los tomadores de esos pesos a través de la línea de préstamos lanzada.


El organizador del juego es el gobierno nacional , atendiendo y entendiendo el vacío en materia de créditos en pesos a tasa fija y en una nada tímida jugada a 30 días de la elecciones de junio, anuncia este producto que apunta a cubrir ese vació, creyendo que sumaría un segmento (clase media sin vivienda propia) en las urnas


El tema de cómo prestar a 20 años a una tasa fija si el Plazo Fijo es más corto por ende su tasa a lo largo de 20 años es variable, se resuelve con un Crédito Swap que establece el originante con el Banco Central donde se hedgea por el diferencial de tasas (variables contra fijas). El mecanismo de cierta complejidad, desde este lado del mostrador, es moneda corriente en la técnica financiera entre bancos centrales. También en el ámbito privado de las corporaciones, las operaciones swap se han generalizado como un acuerdo entre dos partes por el cual ambas se comprometen a servir o a atender el pago de los intereses de una deuda concreta de la otra.


Al momento de detectar quien se beneficio con esta operatoria, no queda muy claro, más allá del netamente fin electoralista tal como lo mencionamos en nuestro post anterior.


Pareciera que para el BH, el principal objetivo será cobrar un fee por cada carpeta otorgada, vender un paquete de banca minorista (cuentas y plásticos) y su férrea línea de seguros de vida e incendio para deudor y propiedad respectivamente, lo cual no es poco.


Finalmente, quién saldrá a escena es un tiempo es la CHA Cédula Hipotecaria Argentina, que es el modo de securitización que utilizó exitosamente el BH hasta el 2007, donde lanzó su serie VII con total colocación a un corte del 100%.


Es plausible el sesgo de estímulo a la construcción que tiene la línea, es en ese segmento donde están las mejores condiciones para el tomador. Obviamente que entre la compra de un usado y la construcción o ampliación de una casa, este producto premia el valor agregado que genera la construcción


Pese a todo, el escenario de la inestabilidad y recesión genera mucho desaliento, pues fue pensado para pocos tomadores (clase media con buenos ingresos y estables), poseedores de terrenos para construir única vivienda y principalmente para el interior del país donde los costes de la construcción suelen ser más manejables.


El pasado miércoles una autoridad del banco me confesó que hay poca fe en cuanto al volumen de la colocación y que la normativa está llena de grises debido a la velocidad con la que tuvieron que salir.