El m2, la génesis de un precio


Acerca de la modalidad de formación de un precios o pricing hay mucha literatura

En la construcción de inmuebles, así como en todas industrias, la técnica de pricing recorre un camino inverso. Se trata de arrancar por el final para llegar a los primeros insumos, la tierra.

El camino inverso se comienza detectando cual es la disposición del comprador a pagar (willing Price) por un determinado tipo de inmueble que previo estudio de las necesidades del mercado, se construirá.

Inicio la acción regresiva descontando todos los componentes que intervienen en la realización y se arriba a cuál será el precio admisible que se puede pagar por un terreno.

Parece casi una cuenta de almacenero, pero al revés. Pero no es tan así. De todos modos existe en el mercado una suerte de cálculo a priori de cuál es la porción del precio del departamento que representa el terreno. Acá se lo llama incidencia, en españa coste de repercusión, ambos términos son gráficos al momento de explicar.

Claro que en el proceso hay dos determinantes cruciales además de la suma de cemento arena y cal ( B&M brick & mortar dicen los ingleses) y se trata de una vinculada con el proyecto de arquitectura en si y otra con el entrono político. El primero es controlable, aunque pueda salir mal, el segundo no tiene control posible. Del primero hablaremos en otro momento.

Nos referiremos brevemente al segundo y que tiene que ver con los aspectos que al no ser controlables, generan incertidumbre, esa mala palabra en el mundo de los negocios y que van de la mano de su prima el riesgo que es lo que define finalmente los negocios y como calcularlos.

Un tenedor de bonos soberanos del país o sea un individuo que le prestó plata al estado, puede sacar un seguro y cubrirse de un incumplimiento (default). El costo de este seguro CDS o Credit Default Swap (es en rigor el spread entre la compra y la venta de esos contratos ) es el que determina el riesgo país, y no una consultora privada.

¿Qué pasa con un emprendedor local que trae ahorros del exterior para invertir y hacer crecer el PBI frente a este riesgo?. Podría eventualmente proteger esos fondos con alguna técnica de ingeniería financiera, pero no es habitual que esto ocurra, si es habitual que al momento de hacer los cálculos exija a su capital una cuota mayor de ganancia por aceptar cargar sobre sus espaldas tal riesgo. El default, una devaluación o cualquier otro acontecimiento político económico que no depende de él, o sea no es controlable

Otro ingrediente en la política de pricing es el riesgo que significa la contratación de mano de obra y los accidentes de trabajo, que si bien, estos si son claramente asegurables, son difícilmente seguros de cobrar en caso de siniestro. No olvidemos tampoco que los accidentes de trabajo tienen un fuerte peso en los costos de producción máxime cuándo salen por la vieja Ley que queda fuera de la órbita de las ART.

Sólo detallamos dos posibles riesgos que se incorporan en la columna de incontrolables al momento de establecer el verdadero costo de la construcción de un metro de vivienda.

Lamentablemente cuándo compramos un departamento de 1 ambiente o de 20 y vamos pisando su superficie deberemos considerar que no sólo pagamos el cemento, la arena y el parquet que soporta nuestra pisada, sino parte corresponde al los factores de orden político que nivelan a este país a lado de las naciones más empobrecidas o injustas del mundo. Sea por la inseguridad jurídica, por la corrupción o la trama urdida por quienes viven a costa del estado, los amigos del poder. Ellos son parte de nuestro mayor costo argentino y sobre eso no tenemos control directo sino a través del ejercicio de la democracia.


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