La nueva demanda (parte I)


Si hubiese que trazar una línea que divida en dos partes iguales la evolución o avance de los descubrimientos e inventos del hombre, no debemos sorprendernos que este por los años 60, con tendencia a acercarse a hoy cada vez más.

¿Hace falta un listado que diga..Internet, Laser, TV color, PC, la Luna, el avión accesible etc etc etc ..? No alcanzaría el blog para enumerarlos.

En el mapa social actual, también se han verificado cambios inusitados.

Los matrimonios separados, las parejas gay, los Yuppies, la vida globalizada, han dado sectores de demanda de vivienda u oficina que son inéditos y no existían 50 años atrás al igual que los inventos referidos anteriormente .A ellos pues, también hay que darle respuesta en el ámbito inmobiliario.

En España, se presentó en el último SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) el sitio Separados sin casa.com. Amén de la imagen victimizada que propone el sitio, (está claro que hay diferencia con los clásicos homeless de NYC) , y la figura de un hombre y una mujer deshilachados por la vida, la novedad no sólo es ingeniosa, sino que ha puesto luz sobre un conjunto social de características y necesidades muy definidas. Pero hace tiempo que hay info sobre este nuevo segmento social que ya ha organizado Ferias y Salones en el viejo continente

En este particular caso del sitio mencionado, la propuesta se vincula a productos financieros y facilidades para responder con inmediatez los requerimientos del recién separado

Iremos abordando el tema en un par de posts sobre este nuevo costado del Real Estate, cual es la nueva definición de los nuevos tipos sociales que consumen otros inmuebles.

Como dato inicial, y sobrevolando solamente el área divorcios, según el anuario 2007 del GCBA, compilado por MAC en su interesante blog estadístico, nos anuncia que en esta metrópolis y con tendencia en alza, 3.5 de cada 1000 matrimonios se inscriben como divorciados (calculamos que existe un 50% adicional de separados no divorciados o divorciados en litigio y no inscriptos). Recordemos que entre el hecho de la separación física (que es donde se duplica la vivienda) y el divorcio inscripto, suelen pasar 18 meses promedio de trámites judiciales. Observemos esta dilación en la curva del gráfico, donde la profunda crisis económica 2001-2002 que aumento claramente las desavenencias y separaciones se reflejan en el año 2003. Así mismo, no contamos con datos, un muy alto porcentaje de la población recién separada opta por dos caminos, o la locación (sea temporaria o normal) o algún lugar prestado por un familiar y raramente se decida la compra, dada la inestabilidad del momento traumático de la separación matrimonial (acentuado cuando hay hijos)

No es raro haber escuchado a algún amigo/a que posterga la decisión de la escisión por “falta de un lugar adonde irse”.

A este interesante fenómeno social, creo que la respuesta más importante no es sólo desde el lado financiero como lo propone el sitio referido, sino de producto residencial. Me refiero a una tipología arquitectónica residencial que contemple una vivienda para un persona que suele vivir sola (al menos en los primeros años) pero que tiene regularmente familia residente al menos dos veces a la semana, con los mismos requerimientos habitacionales que una familia estable dimensionalmente.

Continuaremos en otro post con estos interesantes segmentos definidos por la nueva demanda.

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    # by Anónimo - 5:04 a. m.

    Muy interesante la idea de analizar la nueva demanda.

    Ciertamente, la tasa de divorcio crece (quizá no tanto como uno previamente lo imagina aquí en la ciudad de Buenos Aires), pero la realidad es que el número de personas divorciadas se apila, aumentando el número de hogares unipersonales y reduciendo notablemente el número de personas por hogar en el otro.

    El andar de un divorciado respecto al real estate, es interesante.

    1. Si la separación se suscitó inmediatamente y sin mucho pensar, las alternativas son pocas: volver a la casa de los padres, radicar eventualmente en la casa de un amigo o hermano, alojarse en la segunda vivienda (casa en el country si la hubiera, recuperar el departamento alquilado, etc.), ir a un hotel transitoriamente, o bien inclinarse por un hotel temporario. (las últimas dos, con claros efectos directos sobre el real estate; la anterior a esas con un efecto multiplicador; y todas, manifestando un claro escenario de demanda futura en lo inmobiliario).

    2. En el transcurso de la separación al divorcio, las alternativas ya cambian. Sin ánimos o sin esperanzas de regresar, la vida comienza a proyectarse diferente y la inclinación, por inestabilidad previa como indica la nota, por inseguridad, por cuestiones y consejos legales, apunta a la demanda de un alquiler de unidades, generalmente más pequeñas.

    3. Consumado legalmente el divorcio, el horizonte cambia. El alquiler de la unidad se vuelve permanente y/o una compra de alguna unidad se proyecta. La concreción de la compra dependerá, muchas veces de la recuperación de la estabilidad y de la situación económica personal y general, conjugada con las posibilidades que brinda el mercado inmobiliario.

    4. Pero eso no es todo, el humano muchas veces tropieza con la misma piedra y reincide en una segunda pareja, donde en la Ciudad de Bs. As. por ejemplo 1 de cada 5 matrimonios hoy conformados al menos está compuesto de una persona reincidente (y a éstos hay que sumarles los que conviven nuevamente sin contraer matrimonio). Las necesidades relacionadas al real estate en este punto cambian: la “experiencia” prima la decisión de conservar la alternativa de una vivienda con tenencia propia (ya sea en alquiler o adquirida); la cercanía a la casa de sus hijos (los cuales se alojan cada tanto), la decisión de traer a la nueva pareja a su propia vivienda (incluyendo la demanda de espacios de los hijos tanto de los de ella, como los de él, como la de los de ambos), o irse a vivir con ella, o rentar o comprar un nuevo espacio, etc. Generalmente la duplicidad de espacios se mantiene por un tiempo.


    Como vemos, la demanda en este grupo, tiene fuertes variaciones en un corto tiempo y una fuerte fragmentación. Los requerimientos de plasticidad en cuestiones de real estate (desde lo inmobiliario, desde lo arquitectónico, etc.) no son de fácil respuesta. Son todo un desafío.

    Un gusto leerte, muy interesante tu blog. Ya me hice adicto. Gracias por la mención y el mensaje en el mío. Te dejo una idea para este tema: el aumento de la “longevidad” y su efecto movilizador sobre el real estate (herencias tardías, menor desocupación de viviendas, la muerte como iniciadora de un proceso de cambios –compras, ventas, locación- , etc.). Puede resultar interesante cuando se piense en profundidad.

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    # by Anónimo - 5:45 a. m.

    Las consecuencias y efectos sobre los sucesos precrisis y postcrisis 2001, son muy interesantes para analizar. Como detecta la nota, la “postergación” de divorcios (por motivos económicos) en ese período se había incrementado. Por aquellos años, analizábamos estrategias dirigidas a un segmento que tenía un fenomenal crecimiento: “la clase media empobrecida”. Nuestras acciones iban muy dirigidas a ese grupo y en consecuencia lo analizábamos permanentemente. Allá por el año 2003, dejamos de realizar dichos estudios. La tendencia había cambiado, pero recuerdo que en 1999 a raíz de una nota publicada en un diario de la ciudad de Córdoba, iniciamos una serie de investigaciones que entre otras cuestiones concluyó (en lo mismo que indicaba el diario) que a medida que aumentaba el empobrecimiento de la clase media y su incertidumbre económica, aumentaba el nivel de gritos en el hogar ocasionados por una discusión de base económica o de su proyección, y el número de hogares con gritos frecuentes. Ya hacia el año 2003, ese nivel disminuyó. Con mayor flexibilidad por la mejora económica familiar, las cosas volvieron “a la normalidad”; y las decisiones postergadas (separaciones y divorcios; entre muchas otras), comenzaron a incrementarse (producto también de concretar la separación demorada).

    Me olvidé de firmarte el comentario anterior. Mirá lo que me hiciste acordar. Excelente el link a separadosincasa.com.

    MAC.

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    # by Benja - 4:44 p. m.

    MAC
    Fascinante tu último comentario acerca de lso gritos (podemos hacer mapeo de dB e cambios en los ingresos familiares). Esto está bajo el ala de la nueva rama de la economía que es el Behavioral Economic y que observa las conductas y los cambios emocionales del hombre en función de las cuestiones y decisiones económicas. Tengo un paper de Rafel Di Tella muy intersante al respecto que lo trataré de colgar en le blog
    Saludos