Secretos de la renta inmobiliaria

Recientemente y tras chispeantes y divertidas situaciones de comentaristas en el Suplemento Propiedades que publica Lanacion.com mencionaba que poseo un secreto para mejorar la renta de los inmuebles.

En realidad fue una expresión “gancho” para generar algo de movida en ese heterogéneo foro. El efecto fue bien fuerte y hasta alguno me acusó de brujo que intentaba vender “fórmulas mágicas”.

Las fórmulas que regalo, y no que vendo, no son mágicas, y están en este blog hace tiempo en distintos posts. El secreto es tan público que termina siendo una verdad de Perogrullo (interesante historia la de Pedro Grullo).

Decíamos que a los efectos de calcular la renta de la locación debemos debitar de la mensualidad recibida todos los gastos, impuestos y tasas que gravan el inmueble y obtener la renta neta, es entonces que la clave del negocio (KSF) se encuentra allí.

Una manera de segmentar la demanda de la vivienda en locación podría ser por la capacidad de pago del inquilino por un alquiler para un cierto barrio y una cantidad dada de ambientes. Así quedan establecidos segmentos de consumo, pudiéndose entonces asegurar que los deptos. de 2 ambientes se pagarán entre “tanto y tanto”, por ejemplo: en Palermo un dos ambientes tiene un rango de $1.300 hasta $1.800. Esto es lo que podemos llamar disposición a pagar para ese segmento o willing price.

Es una manera light de hacer pricing que nos conducirá ha optimizar las ganancias. Entonces, el secreto sería como hacer para que un inquilino pague la tasa máxima de alquiler y el inmueble tenga los menores gastos.

Al buscar la disposición de pago máximo, el propietario capitaliza en su beneficio la expensa y el bajo impuesto que ya está incorporado en el canon locativo. Ergo, el alquiler se sitúa en el máximo del rango y el locador en el máximo de renta.

Podemos decir que un inmueble sin expensas es una ventaja comparativa y competitiva.

Para situar al inmueble en el máximo del rango, sólo hace falta un poco de criterio al momento de la compra del inmueble y ser generoso al momento de lucir la propiedad. Buenas terminaciones, pintura, luz, etc son detalles muy preciados por el inquilino y de poco coste para el propietario. Se debe recordar siempre que no hay lugar para inversión alguna en los bolsillos del inquilino, es claro y comprensible que nadie quiere mejorar la propiedad ajena, y máxime cuando el salario es el limitador de toda la estructura de gastos del cliente/locatario, pero es muy frecuente encontrar propietarios renuentes a mejorar la propiedad a entregar. Esto es una clave del fracaso, a nadie se le ocurriría dejar de cambiar el aceite del coche (menos si es un taxi) o no reponer las luces quemadas de la marquesina de un negocio. Estamos frente a la misma situación.

Un resultado posible es un departamento tipo casa que no tenga expensas y cuyos impuestos y valuación fiscal sean bajos. Palermo es una de las tantas zonas donde la “fórmula mágica” es fácil de aplicar. Suele ser una zona muy rezagada en valuaciones fiscales, de muchos unidades en PH sin expensas aún y por la reconversión urbana y las corrientes migratorias entre barrios fue una de las zonas elegidas para residir por gente joven que no les gusta pagar expensas y busca un poco de sol.

Claro está que no todo lo que brilla es oro, y para detectar este tipo de productos para su alquiler hay que conocer el paño. Warren Buffett recomienda que sólo se debe invertir en aquello que se conoce y esto demuestra por que cada negocio, aún perteneciendo a idénticos rubros tiene distintas rentabilidades.

Basicamente lo descripto es optimizar el beneficio que otorga comprar una propiedad con bajos gastos de mantenimiento y que tiene el mismo o similar precio de venta de una con gastos más incidentes en la renta neta.

Finalmente se habrán percatado que la pócima mágica es muy racional y no tiene nada de alquimia.


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    # by Bull Spread - 3:51 p. m.

    No hay secretos en la renta inmobiliaria, es lo mas sencillo de todos, por eso está en estos niveles tan bajos, porque los salarios no alcanzan para pagar mas.

    Con respecto al alquiler en Palermo, tengo un primo español al que le administramos un depto. de 3 ambientes en Palermo de 90mts. a U$D 1.000 el mes. Este año solo estuvo alquilado Enero y Febrero, es decir, alrededor de $7200 en 5 meses. Menos los gastos de $6200 hasta mayo, da una renta de $1.000 en 5 meses.

    Hace dos años la situación era completamente diferennte y la renta alcanzaba el 12%/14% anual.

    Saludos

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    # by Benja - 5:45 p. m.

    Es verdad Bull, ese negocio del temporario dejo de ser bueno hace ya un tiempo (algo más de un año), sólo funcionó bien en nuestro verano
    Por eso, es importante en el momento de la compra ver el tipo de edificio y sus gastos ordinarios. Gracias por tu comentario

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    # by Anónimo - 3:31 p. m.

    Cuando uno dice,lo encontre en el ultimo lugar que lo busque........ Es una verdad de perogrullo??
    Gracias por ser tan "grafico",Ben.

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    # by Benja - 4:01 p. m.

    Ja ja ja, buenísimo anónimo. Siempre decía eso yo... que las cosas aparecen en el último lugar que se buscan, de lo contrario no tendría sentido seguir buscándolo si ya apareció.

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    # by Anónimo - 11:07 p. m.

    gracias Benja,por contestar tan rapido.
    Por fin coincidimos.

    Estoy escribiendo algo para compartir con vos,en estos dias te lo comento,es, con respecto a los separados sin casa,la intolerancia,y la alquimia.
    Muy ocurrente la foto de la mano.