Alguien tiene que ceder ..en los mercados

Aludiendo a la peli miraba el siguiente gráfico que deberíamos darlo como bueno

El mismo es la resultante de dos layers, uno hecho por la UADE y que anda más o menos por varios lados en exhibición y otra series hecha por un researcher privado (Delphos Inv.)que es la evolución del índice MAR (sólo papeles locales sin TS ni APBR).

Las interpretaciones corren por cuenta de cada uno, pero el gap que hay entre las puntas 2009 dice que hay dos caminos muyyyyy separados. Uno retrasado y otro avanzado, pero con estos datos solamente no sabemos cuál es cuál?. SI las propiedades están altas o las acciones bajas.




Flight to quality or to brick!



Hay una fuerte necesidad de adquisición de propiedades para primera vivienda. Muchas nuevas familias (matrimonio joven con 1 o 2 hijos) donde ambos mayores tienen ingresos estables, consideran que alquilar es tirar el dinero. Si bien, quienes manejan algunos conceptos financieros saben que este es un mito o preconcepto, la cultura local siempre premió el ser propietario (a veces a costos impensados).

En la actualidad de setiembre de 2009, hay un fuerte divorcio entre precios del metro cuadrado e ingresos familiares (salarios). Se puede considerar que se ha duplicado el precio de un inmueble en términos de meses de salario para su adquisición. , hay vehículos financieros que si bien hoy no resuelven el problema, dado que es más político que financiero, habría que tenerlos desarrollados para cuando llegue el momento en que esta anomalía quede reparada.

Echemos un vistazo para ver que ofrece USA y con que instrumentos operan. La presentación es una mera descripción de las opciones y no pretende ligarlo a lo sucedido el año pasado con la crisis sub prime. Dado que son herramientas para el ahorro y préstamo para compra de vivienda u otro inmueble , depende de como se operen serán los resultado a obtener. En otro post echaremos una mirada a la UF (unidad de fomento) chilena, que nació con sentido estrictamente de ajuste para adquisisción de viviendas y luego abarcó más rubros.

REIT -Real Estate Investment Trust

Esencialmente son sociedades propietarias de inmuebles que la mayoría de las veces los operan, dichas propiedades producen renta por alquiler que conforman los retornos de estas empresas que distribuyen en forma de dividendos.El 90% de los dividendos deben ser distribuidos anualmente entre los accionistas.

Las acciones de estas compañías son operadas en las más importantes bolsas de comercios. Los subyacentes (soporte físico que garantiza el título) son los títulos de propiedades físicas o hipotecas.

Estas sociedades no tienen otra actividad adicional salvo la de administrar estos activos físicos, su manutención y la cobranza de los alquileres. También pueden prestar dinero en forma de hipoteca o sea el respaldo sigue siendo un inmueble.

La regulación de las sociedades está legislada por el Congreso (USA) desde 1960.

Los inmuebles típicamente tienen dos variables que los clasifican. Tipo de inmueble por su uso y zona geográfica de localización. Dentro de os tipos, y a manera descriptiva podemos encontrar inmuebles de turismo, hoteles, oficinas, retail (locales), centros comerciales, hospitales, vivendas desde ya, o depósitos. En cuanto a zonas, nos referimos a concentrados en un país (USA 100%) o un tipo de país (emergentes-BRIC), un bloque económico UE, o por ejemplo ciudades balnearias.

Más info acá


La ventaja de un REIT por sobre la propiedad misma es que además de ser un instrumento de ahorro que está ligado únicamente con un activo real o inmueble que está diversificado, es altamente líquido (72 hs) y de bajo costo de brokerage (menos del 1%) -los gastos de entrada y salida son los que percibe el agente bursátil que los opere-. EL valor del título (acción) replica el valor de los inmuebles que los contiene y definido en un mercado de concurrencia sumamente arbitrado (Bolsa). Lo mas destacable que tiene este instrumento, a los fines de este post y el mercado local, es que no necesito contar con todo el dinero que cuesta una propiedad, aunque sea la más pequeña , para estar alocado en real estate, pequeños ahorros convertidos en acciones de REIT's, ya quedan vinculados al precio promedio de la propiedad inmueble que ese fondo representa. O sea que si se desea adquirir un local, se deberá buscar aquél que contenga más retail que oficinas, por ejemplo. Queda claro que el REIT representa una operación inmobiliaria antes que financiera y cada comprador o vendedor de este título representa a cada vendedor o comprador de una propiedad.

ETF Exchange Traded Funds

Son equivalentes a acciones de muchas acciones. Replican los valores de los títulos que la componen. Son en definitiva canastas de acciones que se agrupan conforme el negocio que representan y la geografía. Pueden ser de la industria en general, de los servicios o de un nicho en particular (Vb.gr. Telecomunicaciones en países europeos o yacimientos de gas BRIC)

Al ser canastas, se diversifica el riesgo, y es equivalente a comprar todo el espectro de empresas en oferta del sector elegido

En el caso del sector del Real Estate, un ETF de REIT´s, sería equivalente a invertir en el activo más diversificado posible que pueda existir, así se esta exento del riesgo que provoca la tenencia de un activo único.

Argentina

Lamentablemente no existe en nuestro país instrumentos de este tipo. Lo más cercano a estas modalidades son las cédulas hipotecaria que emitiese el Banco Hipotecario

Este post trata de convocar a reflexión que tienda a la generación de instrumentos localmente y que permitan a quienes quieran acceder a una vivienda a ahorrar en títulos que repliquen con exactitud los cambios de valor del inmueble que elijan para su compra, para de esta manera proteger los ahorros de devaluaciones, inflación o demás avatares.

En Buenos AIres, sólo una compañia inmobiliaria cotiza en Bolsa, IRSA. Pero IRSA, si bien tiene como principal activo inmuebles (en su mayoría comercial y oficinas), no tiene un régimen especial o distinto a la de cualquier sociedad comercial, o sea, entre la cobranza de alquileres y la distribución de dividendos puede realizar negocios accesorios que desnaturalizan a los mismos.

Caso práctico

Una posibilidad sería construir un edificio de departamentos y securitizar sus títulos. O sea, convertir (partir) la propiedad en acciones cotizables en alguna bolsa (puede ser la de comercio) cuyo valor depende de la expectativa de las partes del precio de la propiedad. En la medida que el inversor adquiera capacidad de ahorro, comprará en la Bolsa de concurrencia las acciones ofertadas de ese inmueble. Con determinada cantidad de acciones tendrá acceso a un departamento. Hasta entonces su ahorro lo podrá ponderar en avas partes de una unidad de vivienda.

Si bien la securitización está legislada, se deben reforzar la modalidad de ahorro desprendiéndose de los vaivenes financieros y ligándolos férreamente al concepto de ahorro previo en un mercado eficiente y arbitrado, o sea con amplia concurrencia y simetría informativa.


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La extraña burbuja irrompible

Estamos presenciando una burbuja inmobiliaria, afirman ellos. Los otros niegan que sea una burbuja y dicen que es un stop o amesetamiento y que la ventas ya se reiniciarán.

Burbuja, digo yo, es que crece crece crece y PUM!! explota. Lo común es que sube el precio en el tiempo, se alteran algunos de los parámetros que facilitaron la situación y explota. Tras la explosión, se recompone el escenario y supuestamente hay cambios. El más clásico, destacable o remrcable es el precio.

Que tenemos hasta hoy (sept-09) en Buenos Aires. Tenemos fundamentalmente merma de demanda en cantidades, la macro diría que si corremos la curva de la oferta hasta su encuentro con la demanda, establecemos un nuevo punto de encuentro donde habrá un nuevo precio/equilibrio y el mercado run run!. Para la macro no hay otra. En ningún lugar del gráfico aparecen variables que no sean cantidad de producto y precio. O sea, que como toda teoría, perfecta. Explica fenómenos atemporales y sin nacionalidad.

Si a este gráfico o curva le sumamos un poco de efecto 125, otro de NK, otro de 28-J, otro de temor y así…la Teoría de oferta y demanda empieza a flaquear y deja de explicar los sucesos.

Falla la teoría, se desdibuja el concepto de burbuja y empiezan a tener validez otros supuestos.

El factor tiempo es el determinante. En USA, en España o en Japón de los 90 corrigieron en poquísimo tiempo. Hubo un CRASH con ruido fuerte. Acá por ahora no tenemos idea de si corregirá siquiera.

Yo propongo que el tiempo se mida desde la primera huelga del campo, allá por marzo del 2008, esto es que ya llevamos 18 meses con bajas de ventas (en cantidades) y algunos ajustes cosméticos de precios. Nada se ha desmoronado, solo algo se ha demorado.

No es un blog de futurología, pero viendo los forecasts de los analistas (Broda, Esper, Melconian Artemio y demás) no parece que haya una devaluación en la esquina. Queda entonces una baja voluntaria de precios de los metros en manos del los propietarios quienes nada le deben a nadie y nada quieren ceder.

En suma, esta burbuja que no es tal, es una disrupción de las ventas.

Redondeando, oigo muchos argumentan que el precio debería bajar pues se duplicaron la cantidad de salarios necesarios para comprar una vivienda. O sea lo que ya vimos acá (Price to Rent Ratio que es como el PER de las acciones), o sea que por mandato de un índice debería ordenarse la baja. Esto es tradiconalmente así, pero esto es Argentina donde todos los índices admiiten desvios std no tan estandar.

Los bolsillos no entienden de razones, y quienes compraron inmuebles los útimos 5 años no fueron los asalariados sino los ahorrista, inversores y sojeros, y estos dejaron de comprar por estos días por la incertidumbre, no por otro motivo.

Futuro entonces, nada cambió, un poco de plancha, algo de recesión, poca renta por alquileres pero única alternativa a mano.

Lo que si estamos seguros, aquello que si aprendimos es que siempre hay un punto de inflexión, pero como las minas (las antipersonales, digo) nunca se sabe donde están




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Diversifica y reinarás


Aceptamos y reconocimos en nuestro post anterior que tras la mentada y meneada frase "ladrillo refugio de valor", hubo períodos de muy poca maridaje entre ambos, más bien grandes divorcios. Pero quién dijo que sólo hay que comprar inmuebles en la vida?

Desde el consejo del almacenero, quien recomienda no poner todos los huevos en la misma cesta, hasta el del Financial Advisor quien recomienda diversificar, sabemos que guardar los valores en distintos lugares atenúa el riesgo , cualquiera sea este, ya que los hay de variados tipos.

Pero el primero en descubrir la diversificación del riesgo relacionado con las expectativas de un mercado fue sin duda el casino. El término, entonces, no es un invento de las matemáticas financieras. Demos vuelta por un instante el tablero del casino, y pensemos que el dueño (la banca) es el inversor y los apostadores (clientes) los papeles (acciones). Pues bien, alguien conoce de un casino que se haya fundido? Noooo, el casino siempre gana. Pues diversifica su juego entre todos los clientes, es la banca contra cada cliente, y al igual que en los mercados tiene una ventaja que es la comisión que funciona a veces como un derecho y otras como protección (hedgear), por ejemplo en punto y banca hay descuentos y en la ruleta se protege en el cero y en algunos sistemas con un doble cero donde cada tanto todos pierden todo. No es todo azar parece!!.

Claro que para repartir o diversificar necesitamos cierta cantidad de riqueza, de manera tal que haya cantidad para poder alocarla en diferentes mercados donde cada uno tendrá diferentes riesgos, retornos y liquideces.

¿Que debería contener una cartera diversificada?. Primero deberíamos hacernos un autotest (ofrezco uno al pie) y poder evaluar que tipo de inversor es cada uno. O sea cual es la aversión o tolerancia al riesgo que tenemos y que renta esperamos de nuestros activos

Tras evaluar esto, deberemos listar que activos hay a nuestra disposición. Por cierto que en nuestros mercados hay muy pocos, y esto, entre otras cosas, nos hace recaer permanentemente en ladrillos. No es mi especialidad los instrumentos financieros, pero tenemos básicamente de renta fija, o renta variable y desde esto, un universo de alternativas. Pero si entrar en demasiada especialización el riesgo es lo que va definiendo a cada tipo de vehículo. También debemos saber de un mito que debe ser definitivamente alejado de nuestro archivo de prejuicios es aquél que dice que a mayor riego mayor beneficio. No es necesario, aunque muchas veces se da, hay posibilidades de aumentar el retorno sin incrementar el riesgo. La diversificación es una muestra.

Este no es un blog de finanzas puras, pero si sugerimos a nuestros seguidores que quieran incursionar en el tema que investiguen sobre la Frontera Eficiente de Markovits o portfolio de mercado, indaguen sobre riesgo sistemático o riesgo implícito, la free risk o la libre de riesgo etc . Y de a poco podremos concluir sobre cómo la adrenalina es una medida posible de riesgo (beta) cuyo primer síntoma es el estrés positivo que nos prepara para el ataque o para la huida. El resto del cuento lo escribirá cada uno (de los sobrevivientes…).

Para concluir este acercamiento al riesgo, podemos decir…repartir los huevos no es todo. No confiar en las canastas (pueden romperse) y ponerlos donde uno sabe y conoce.

Otro punto a considerar es la ubicación de esas canastas, si es un activo inmobiliario, no es lo mismo en Miami que Montevideo y si es un activo financiero no es lo mismo NYSE que la BCBA.

Sobre estos dos últimos puntos volveremos, pues aquí se enraíza una de las razones por las cuales el inversor no profesional siempre compra inmuebles antes que otros activos desconocidos




¿CUÁL ES SU TOLERANCIA AL RIESGO?

Conjura de la inteligencia


Terminé 2 semanas intensas de debates y confrontación de ideas.

¿Pichones a quienes escuché?

Mario Blejer (economista), Miguel Kiguel (economista), Eduardo Elsztain (CEO IRSA) , Mario Gómez (Director de Toribio Achaval) , Juan J Cruces (Director de Finance de UTDT) , Eduardo Levy Yeyati (Global Strategist at Barclays), Manuel Solanet (h) (Director INFUPA) y Juan Procaccini (Ceo Pegasus, Venture Capital )

Creo que no quedó ninguno fuera, podemos decir que si hubiesen actuado en forma conjunta sería un Think Tank imparable! , pero fue en distintos ámbitos. EL Cogreso de Real Estate del Hilton (27 y 28 de agosto), un breakfast de Cushman y Wakefield en el Hotel Emperador y un curso cerrado de inversión en crisis en la Escuela de Negocios de la Di Tella que tantos gratos recuerdos me trae tras transitar por esas aulas. Un verdadero centro de inteligencia.

Mi necesidad era poder alinear mi brújula que perdía fácilmente el Norte, desafiando la Ley de la Gravedad así como el sobreinventario de metros cuadrados desafía la Ley de Oferta una de las más básicas leyes de la macroeconomía

Pero veremos como la macro no gobierna por si sola. Está rodeada de árbitros, si…. árbitros que arbitran.

Vamos top to bottom. Lo que es unánime, hay altas probabilidades de NO default (diría Cobos) . Punto. No hay (mucho) riesgo de devaluación. Punto

Argentina, llena de riesgo país, consecuencia de los permanentes exabruptos presidenciales goza de buena salud, pues se nutre de dólares sojeros, su deuda, más intrena que externa, la puede pilotear y volverá a crecer lentamente al 2% anual. La inflación, con su componente endémica, no será muy superior al 20% y si es hasta ahí , que es muchísimo, se puede navegar. No es interés de este post otras variables que no se vinculen con la economía, las finanzas y la construcción. Salud, educación, desigualdades y demás…sorry, no hay espacio hoy acá .

Al momento, con los fed funds en tasa CERO, las alternativas de inversión en high yield en le mundo se agotan. Invertir en bonos o quedarse con la guita en el bolso es casi lo mismo.

El riesgo de infla para USA, parece que no llegará rápidamente y el Euro, fuerte él, poco gobierna y mmm, me parece que se cae. Ya sé, lo que nos importa es acá. Pero sabemos que hoy dependemos de acá, de allá y acullá. We are global!!

Argentina. Consecuencia inmediata de lo predicho, owner says….para que voy a bajar el precio de mi departamento a estrenar en Palermo Hollywood, si no se que hacer con la guita. Lo ya dicho, los departamentos son refugio de val…No. Vamos a replantear esta idea, pues cambiar de idea es main sponsor de este blog . La propiedad no es refugio de valor (sic) , pues como todo activo en el mundo, está estrechamente vinculado al conundrum de tasas pero aquí además la propiedad también está enraizado de mannera inseparable en el modus operandi del inversor. Y el inversor argentino siempre pensó en ladrillos antes que en Treasury (bonos del gobierno poseedor de la imprenta).

Entonces deberemos consensuadamente reformular el término refugio de valor, por otra palabra que connote "seguridad que satisface la expectativa de conservación de patrimonio más allá de su valor cuantitativo". Parece paradójico, pero es así. Ya veremos…

Efectivamente, tras escuchar a los popes, tras ver mi escritorio, analizar estadísticas, ver desacoples, anomalías disruptivas de series de rentabilidad en inmuebles y cuántas otras yerbas queramos encontrar, el ladrillo para un argentino medio (medio rico, medio no tanto) es el OBJETO DEL DESEO, es un bien aspiracional, más allá del concepto de refugio, abrigo y valor, que otorga al inversor medio inmunidad patrimonial. Aún, insisto, frente a la remota posibilidad que una ley de alquileres regulatoria de la renta la socave .

La esencia de esta conducta está inmejorablemente expresada por el Prof Juan Cruces, la
propiedad inmobiliaria achica la distancia entre los derechos de control que nos corresponde ejercer sobre nuestro activo de inversión. Al menos así ya lo habíamos intuido hace pocos días acá. Idea que se ve claramente profundizada y explicada por todos los avances del Estado chavizante sobre el individuo. Intentemos considerar que otro activo, dentro de un menú de inversión local, me permite controlar el desempeño en términos de eficiencia del funcionamiento del mismo (Bonos soberanos, bonos coproativos, colocaciones bancarias, acciones, ON, CHA, etc)?

Queda claro entonces que el real estate es parte importante de un portfolio que está más relacionado con el Behavioral Finance que con la rentabilidad. La liquidez, un tema no menor, no suele ser un problema de alta ponderadación por el inversor .