Flight to quality or to brick!



Hay una fuerte necesidad de adquisición de propiedades para primera vivienda. Muchas nuevas familias (matrimonio joven con 1 o 2 hijos) donde ambos mayores tienen ingresos estables, consideran que alquilar es tirar el dinero. Si bien, quienes manejan algunos conceptos financieros saben que este es un mito o preconcepto, la cultura local siempre premió el ser propietario (a veces a costos impensados).

En la actualidad de setiembre de 2009, hay un fuerte divorcio entre precios del metro cuadrado e ingresos familiares (salarios). Se puede considerar que se ha duplicado el precio de un inmueble en términos de meses de salario para su adquisición. , hay vehículos financieros que si bien hoy no resuelven el problema, dado que es más político que financiero, habría que tenerlos desarrollados para cuando llegue el momento en que esta anomalía quede reparada.

Echemos un vistazo para ver que ofrece USA y con que instrumentos operan. La presentación es una mera descripción de las opciones y no pretende ligarlo a lo sucedido el año pasado con la crisis sub prime. Dado que son herramientas para el ahorro y préstamo para compra de vivienda u otro inmueble , depende de como se operen serán los resultado a obtener. En otro post echaremos una mirada a la UF (unidad de fomento) chilena, que nació con sentido estrictamente de ajuste para adquisisción de viviendas y luego abarcó más rubros.

REIT -Real Estate Investment Trust

Esencialmente son sociedades propietarias de inmuebles que la mayoría de las veces los operan, dichas propiedades producen renta por alquiler que conforman los retornos de estas empresas que distribuyen en forma de dividendos.El 90% de los dividendos deben ser distribuidos anualmente entre los accionistas.

Las acciones de estas compañías son operadas en las más importantes bolsas de comercios. Los subyacentes (soporte físico que garantiza el título) son los títulos de propiedades físicas o hipotecas.

Estas sociedades no tienen otra actividad adicional salvo la de administrar estos activos físicos, su manutención y la cobranza de los alquileres. También pueden prestar dinero en forma de hipoteca o sea el respaldo sigue siendo un inmueble.

La regulación de las sociedades está legislada por el Congreso (USA) desde 1960.

Los inmuebles típicamente tienen dos variables que los clasifican. Tipo de inmueble por su uso y zona geográfica de localización. Dentro de os tipos, y a manera descriptiva podemos encontrar inmuebles de turismo, hoteles, oficinas, retail (locales), centros comerciales, hospitales, vivendas desde ya, o depósitos. En cuanto a zonas, nos referimos a concentrados en un país (USA 100%) o un tipo de país (emergentes-BRIC), un bloque económico UE, o por ejemplo ciudades balnearias.

Más info acá


La ventaja de un REIT por sobre la propiedad misma es que además de ser un instrumento de ahorro que está ligado únicamente con un activo real o inmueble que está diversificado, es altamente líquido (72 hs) y de bajo costo de brokerage (menos del 1%) -los gastos de entrada y salida son los que percibe el agente bursátil que los opere-. EL valor del título (acción) replica el valor de los inmuebles que los contiene y definido en un mercado de concurrencia sumamente arbitrado (Bolsa). Lo mas destacable que tiene este instrumento, a los fines de este post y el mercado local, es que no necesito contar con todo el dinero que cuesta una propiedad, aunque sea la más pequeña , para estar alocado en real estate, pequeños ahorros convertidos en acciones de REIT's, ya quedan vinculados al precio promedio de la propiedad inmueble que ese fondo representa. O sea que si se desea adquirir un local, se deberá buscar aquél que contenga más retail que oficinas, por ejemplo. Queda claro que el REIT representa una operación inmobiliaria antes que financiera y cada comprador o vendedor de este título representa a cada vendedor o comprador de una propiedad.

ETF Exchange Traded Funds

Son equivalentes a acciones de muchas acciones. Replican los valores de los títulos que la componen. Son en definitiva canastas de acciones que se agrupan conforme el negocio que representan y la geografía. Pueden ser de la industria en general, de los servicios o de un nicho en particular (Vb.gr. Telecomunicaciones en países europeos o yacimientos de gas BRIC)

Al ser canastas, se diversifica el riesgo, y es equivalente a comprar todo el espectro de empresas en oferta del sector elegido

En el caso del sector del Real Estate, un ETF de REIT´s, sería equivalente a invertir en el activo más diversificado posible que pueda existir, así se esta exento del riesgo que provoca la tenencia de un activo único.

Argentina

Lamentablemente no existe en nuestro país instrumentos de este tipo. Lo más cercano a estas modalidades son las cédulas hipotecaria que emitiese el Banco Hipotecario

Este post trata de convocar a reflexión que tienda a la generación de instrumentos localmente y que permitan a quienes quieran acceder a una vivienda a ahorrar en títulos que repliquen con exactitud los cambios de valor del inmueble que elijan para su compra, para de esta manera proteger los ahorros de devaluaciones, inflación o demás avatares.

En Buenos AIres, sólo una compañia inmobiliaria cotiza en Bolsa, IRSA. Pero IRSA, si bien tiene como principal activo inmuebles (en su mayoría comercial y oficinas), no tiene un régimen especial o distinto a la de cualquier sociedad comercial, o sea, entre la cobranza de alquileres y la distribución de dividendos puede realizar negocios accesorios que desnaturalizan a los mismos.

Caso práctico

Una posibilidad sería construir un edificio de departamentos y securitizar sus títulos. O sea, convertir (partir) la propiedad en acciones cotizables en alguna bolsa (puede ser la de comercio) cuyo valor depende de la expectativa de las partes del precio de la propiedad. En la medida que el inversor adquiera capacidad de ahorro, comprará en la Bolsa de concurrencia las acciones ofertadas de ese inmueble. Con determinada cantidad de acciones tendrá acceso a un departamento. Hasta entonces su ahorro lo podrá ponderar en avas partes de una unidad de vivienda.

Si bien la securitización está legislada, se deben reforzar la modalidad de ahorro desprendiéndose de los vaivenes financieros y ligándolos férreamente al concepto de ahorro previo en un mercado eficiente y arbitrado, o sea con amplia concurrencia y simetría informativa.


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    # by Bull Spread - 10:27 a. m.

    Benja, este tema lo vengo pensando desde hace un par de años. Como llegar al pequeño inversionistas desde el sector inmobiliario. Como llegar a aquel ahorrista que tiene de a USD 10.000 y quiere en algún momento poder comprar su propiedad o una para sus hijos, o solo para renta.

    ¿Por qué como desarrolladores no se piensa desde ese momento –desde los USD 10.000- y no solo venderle a aquel que tienen todo el dinero?

    En un país como el nuestro donde los créditos hipotecarios no funcionan, esta sería la solución para el acceso a la vivienda de la mayoría de la población.

    ¿Cómo se implementa?

    Mi idea siempre fue crear una empresa por cada edificio que se haga. Que esa empresa tenga 100 acciones, y si el edificio cuesta construirlo USD 1.000.000 cada acción cuesta USD 10.000.

    Una vez que el edificio se termina, y se comienzan a vender los deptos. el accionista va cobrando sus dividendos. Si se vende un depto. de USD 100.000, cada accionista cobra USD 1.000. Así sucesivamente hasta que no queden mas unidades y se disuelva la empresa, o bien se comience otro emprendimiento.

    También se pueden hacer emprendimientos solo para alquiler, y como hacen en USA, una vez por año se le paga a los accionistas sus dividendos.

    Lo que sí es obvio, es que en la bolsa por ahora no podría realizar. El mercado todavía no está preparado. ¿Pero cual es el problema de hacerlo en forma privada y de securitizar títulos que no coticen en bolsa?

    Si hablamos de liquidez, el mercado argentino no es para nada líquido, por lo tanto en forma privada quizás ese tema se podría hasta resolver mejor, ya que si un accionista privado quiere salir del negocio, seguro que habrá otro que quiere entrar o sino, compra su parte la misma empresa.

    Para mi no es tan difícil de hacer, o ¿sí? ¿cuáles impedimentos ves?

    PD: Acá hay otro modelo del negocio

    http://www.elinmobiliario.com/info.php?cont=regam-pilay.pta&emp=Regam%20Pilay

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    # by Cesare - 4:35 a. m.

    Hola Benja,

    Te cuento que leí (todos) tus comentarios en el blog de bullspread y acá estoy ahora. Un gusto leer tus opiniones y
    aprender un poco. Estoy viendo esto de los REITs y está muy interesante, estuve buscando cotizaciones para algunos REIT en USA y que retorno tienen, y comparando con el retorno que se suele obtener ahora en Bs. As. por el alquiler de propiedades.

    ¿Cómo estimas el riesgo? Tengo la intuición de que no es el mismo que
    el que se corre teniendo una propiedad que un REIT. Por ejemplo:

    -Hay una administración que se encarga de conseguir la renta, si hacen las cosas mal, por mucho que valgan las propiedades, la renta va a caer y (y supongo que la cotización del REIT caerá también), ya que al vender uno este activo, no vende solo su parte de las propiedades, sino también su
    parte en la administración.

    -¿Qué pasa con el deterioro/matenimiento de las propiedades? Esto no parece facil de evaluar.

    Por otro lado, parecería que uno se está sacando mucho trabajo de encima si elige esta inversión para obtener una renta: lidiar con inquilinos, inmobiliarias, trámites, etc.

    ¿Cuanto más o menos riesgoso lo ves que el hecho de tener las propiedades uno mismo? ¿Qué tasa de retorno te parecería razonable para un REIT? ¿y para una propiedad? (seguro hay mil variables que influyen)


    Un saludo, Cesare.

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    # by Benja - 10:17 p. m.

    Cesare...son muchas preguntas para poco espacio. El REIT sube y baja como cualquier activo, los costos de adminsitración y mantenimiento de los inmuebles están descontados del pago de dividendos(alquiler). El riesgo depende de las expectativas del mercado sobre el rubro (buscá los SD (Standar Deviation) . Un ETF diversifica entre muchos REIT. . Te recomiendo que navegues, hay mucha data en la red de los REIT's. Mantenete atento a ver que inventamos por acá en Argentina.
    Armaré otro post de este tema Slds

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    # by Cesare - 11:41 a. m.

    Benja, gracias por la información, sigo leyendo entonces sobre REITs en la red.

    Hasta pronto, Cesare

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    # by Anónimo - 1:42 p. m.

    En España, empezarán a funcionar los REIT para el año 2010.
    Creo que será una muy buena opción, una vez que el valor de los inmuebles haya caído el 30% esperado.
    ¿Y quien serán los primeros REIT?
    Pues investigando he encontrado que Colonial probablemente sea de las primeras inmobiliarias que consiga crear un REIT junto a sus Bancos accionistas.
    Así que probablemente, viendo los precios de quiebra de Colonial, que entre para muy largo plazo en esta compañía.

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    # by Benja - 10:20 a. m.

    Bien Anónimo, pues mantiénenos informados de esos REIT´s epañoles