La extraña burbuja irrompible

Estamos presenciando una burbuja inmobiliaria, afirman ellos. Los otros niegan que sea una burbuja y dicen que es un stop o amesetamiento y que la ventas ya se reiniciarán.

Burbuja, digo yo, es que crece crece crece y PUM!! explota. Lo común es que sube el precio en el tiempo, se alteran algunos de los parámetros que facilitaron la situación y explota. Tras la explosión, se recompone el escenario y supuestamente hay cambios. El más clásico, destacable o remrcable es el precio.

Que tenemos hasta hoy (sept-09) en Buenos Aires. Tenemos fundamentalmente merma de demanda en cantidades, la macro diría que si corremos la curva de la oferta hasta su encuentro con la demanda, establecemos un nuevo punto de encuentro donde habrá un nuevo precio/equilibrio y el mercado run run!. Para la macro no hay otra. En ningún lugar del gráfico aparecen variables que no sean cantidad de producto y precio. O sea, que como toda teoría, perfecta. Explica fenómenos atemporales y sin nacionalidad.

Si a este gráfico o curva le sumamos un poco de efecto 125, otro de NK, otro de 28-J, otro de temor y así…la Teoría de oferta y demanda empieza a flaquear y deja de explicar los sucesos.

Falla la teoría, se desdibuja el concepto de burbuja y empiezan a tener validez otros supuestos.

El factor tiempo es el determinante. En USA, en España o en Japón de los 90 corrigieron en poquísimo tiempo. Hubo un CRASH con ruido fuerte. Acá por ahora no tenemos idea de si corregirá siquiera.

Yo propongo que el tiempo se mida desde la primera huelga del campo, allá por marzo del 2008, esto es que ya llevamos 18 meses con bajas de ventas (en cantidades) y algunos ajustes cosméticos de precios. Nada se ha desmoronado, solo algo se ha demorado.

No es un blog de futurología, pero viendo los forecasts de los analistas (Broda, Esper, Melconian Artemio y demás) no parece que haya una devaluación en la esquina. Queda entonces una baja voluntaria de precios de los metros en manos del los propietarios quienes nada le deben a nadie y nada quieren ceder.

En suma, esta burbuja que no es tal, es una disrupción de las ventas.

Redondeando, oigo muchos argumentan que el precio debería bajar pues se duplicaron la cantidad de salarios necesarios para comprar una vivienda. O sea lo que ya vimos acá (Price to Rent Ratio que es como el PER de las acciones), o sea que por mandato de un índice debería ordenarse la baja. Esto es tradiconalmente así, pero esto es Argentina donde todos los índices admiiten desvios std no tan estandar.

Los bolsillos no entienden de razones, y quienes compraron inmuebles los útimos 5 años no fueron los asalariados sino los ahorrista, inversores y sojeros, y estos dejaron de comprar por estos días por la incertidumbre, no por otro motivo.

Futuro entonces, nada cambió, un poco de plancha, algo de recesión, poca renta por alquileres pero única alternativa a mano.

Lo que si estamos seguros, aquello que si aprendimos es que siempre hay un punto de inflexión, pero como las minas (las antipersonales, digo) nunca se sabe donde están




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    # by Toco y Me Voy - 1:15 p. m.

    Buenas, no entiendo todavía por qué no funciona la teoría de la oferta y demanda, podrías explicar mas, por favor?

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    # by Benja - 3:36 p. m.

    Hola, tomalo como una argucia literaria. La ley funciona siempre en mercados ideales (muy arbitrados, por ejemplo el oro o el dinero) o sea eficientes (informativamente hablando).
    Pero en general no es tan lineal que el precio es el cruce de la oferta y a demanda. En el rubro, hoy y en Argentina la demanda no paga y la oferta no vende. O sea, se corrige por cantidad de producto resignando ventas. El precio de un depto, además de cemento y hierro y terreno contiene info política (NK, 125, riesgo país)Esto es explicado por una nueva curva la cual a la anterior por información. Espero que me haya dado a entender y que lo compartas. Gracias por tu intervención

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    # by Benja - 3:41 p. m.

    fe de erratas. Quise decir "...La cual corrige a la anterior... "

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    # by Bull Spread - 11:51 a. m.

    No bajan porque el riesgo de invertir en otro activo en Argentina es muy riesgoso. Con los bonos corres riesgo de default, el plazo fijo te paga poco y corres el riesgo de que te la confisquen. Las acciones no son para todos, y si pones un negocio, lo tenés que seguir de cerca, y como corolario del riesgo, ya al dólar la gente le tiene miedo. Entonces?

    La gente piensa que la propiedad no te la puede sacar nadie y encima te deja una renta. ¡es perfecto!. ¿Pero que pasa si todos piensan esto? ¿Efecto cancha de paddle? Ojo!

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    # by MF - 5:48 p. m.

    Hace 2 años compré un depto relativamente nuevo, y hoy cotiza 28% más. Si se puede vender? Claro, algunos por necesidad u oportunidad lo han hecho, alguien avaló ese % hacia arriba.

    Donde hay mayores problemas, es en el "efecto cancha paddle" (alquiler). Mayor oferta para alquilar y bolsillos más precavidos y erosionados juegan su rol "a la baja". Lo q era una inversión para la renta, ahora quizás lo sea, por menos plata y algunos dolores de cabeza.

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    # by Benja - 6:31 p. m.

    Es correcto Bull, pero por suerte los mercados se forman por agentes con opiniones diversas, por eso hay compradores y vendedores...claro, éste de las propiedades es bastante desarbitrado.
    MF, creo que quien interviene en el mercado inmobiliario suele tomar decisiones de enterrar la inversión a largo plazo (+de 5a), durante el cual habrá períodos de mucha o poca ganancia. Y en general no comprende a los activos intangibles. Es un fenomeno cultural.
    Gracias por intervenir