Conjura de la inteligencia


Terminé 2 semanas intensas de debates y confrontación de ideas.

¿Pichones a quienes escuché?

Mario Blejer (economista), Miguel Kiguel (economista), Eduardo Elsztain (CEO IRSA) , Mario Gómez (Director de Toribio Achaval) , Juan J Cruces (Director de Finance de UTDT) , Eduardo Levy Yeyati (Global Strategist at Barclays), Manuel Solanet (h) (Director INFUPA) y Juan Procaccini (Ceo Pegasus, Venture Capital )

Creo que no quedó ninguno fuera, podemos decir que si hubiesen actuado en forma conjunta sería un Think Tank imparable! , pero fue en distintos ámbitos. EL Cogreso de Real Estate del Hilton (27 y 28 de agosto), un breakfast de Cushman y Wakefield en el Hotel Emperador y un curso cerrado de inversión en crisis en la Escuela de Negocios de la Di Tella que tantos gratos recuerdos me trae tras transitar por esas aulas. Un verdadero centro de inteligencia.

Mi necesidad era poder alinear mi brújula que perdía fácilmente el Norte, desafiando la Ley de la Gravedad así como el sobreinventario de metros cuadrados desafía la Ley de Oferta una de las más básicas leyes de la macroeconomía

Pero veremos como la macro no gobierna por si sola. Está rodeada de árbitros, si…. árbitros que arbitran.

Vamos top to bottom. Lo que es unánime, hay altas probabilidades de NO default (diría Cobos) . Punto. No hay (mucho) riesgo de devaluación. Punto

Argentina, llena de riesgo país, consecuencia de los permanentes exabruptos presidenciales goza de buena salud, pues se nutre de dólares sojeros, su deuda, más intrena que externa, la puede pilotear y volverá a crecer lentamente al 2% anual. La inflación, con su componente endémica, no será muy superior al 20% y si es hasta ahí , que es muchísimo, se puede navegar. No es interés de este post otras variables que no se vinculen con la economía, las finanzas y la construcción. Salud, educación, desigualdades y demás…sorry, no hay espacio hoy acá .

Al momento, con los fed funds en tasa CERO, las alternativas de inversión en high yield en le mundo se agotan. Invertir en bonos o quedarse con la guita en el bolso es casi lo mismo.

El riesgo de infla para USA, parece que no llegará rápidamente y el Euro, fuerte él, poco gobierna y mmm, me parece que se cae. Ya sé, lo que nos importa es acá. Pero sabemos que hoy dependemos de acá, de allá y acullá. We are global!!

Argentina. Consecuencia inmediata de lo predicho, owner says….para que voy a bajar el precio de mi departamento a estrenar en Palermo Hollywood, si no se que hacer con la guita. Lo ya dicho, los departamentos son refugio de val…No. Vamos a replantear esta idea, pues cambiar de idea es main sponsor de este blog . La propiedad no es refugio de valor (sic) , pues como todo activo en el mundo, está estrechamente vinculado al conundrum de tasas pero aquí además la propiedad también está enraizado de mannera inseparable en el modus operandi del inversor. Y el inversor argentino siempre pensó en ladrillos antes que en Treasury (bonos del gobierno poseedor de la imprenta).

Entonces deberemos consensuadamente reformular el término refugio de valor, por otra palabra que connote "seguridad que satisface la expectativa de conservación de patrimonio más allá de su valor cuantitativo". Parece paradójico, pero es así. Ya veremos…

Efectivamente, tras escuchar a los popes, tras ver mi escritorio, analizar estadísticas, ver desacoples, anomalías disruptivas de series de rentabilidad en inmuebles y cuántas otras yerbas queramos encontrar, el ladrillo para un argentino medio (medio rico, medio no tanto) es el OBJETO DEL DESEO, es un bien aspiracional, más allá del concepto de refugio, abrigo y valor, que otorga al inversor medio inmunidad patrimonial. Aún, insisto, frente a la remota posibilidad que una ley de alquileres regulatoria de la renta la socave .

La esencia de esta conducta está inmejorablemente expresada por el Prof Juan Cruces, la
propiedad inmobiliaria achica la distancia entre los derechos de control que nos corresponde ejercer sobre nuestro activo de inversión. Al menos así ya lo habíamos intuido hace pocos días acá. Idea que se ve claramente profundizada y explicada por todos los avances del Estado chavizante sobre el individuo. Intentemos considerar que otro activo, dentro de un menú de inversión local, me permite controlar el desempeño en términos de eficiencia del funcionamiento del mismo (Bonos soberanos, bonos coproativos, colocaciones bancarias, acciones, ON, CHA, etc)?

Queda claro entonces que el real estate es parte importante de un portfolio que está más relacionado con el Behavioral Finance que con la rentabilidad. La liquidez, un tema no menor, no suele ser un problema de alta ponderadación por el inversor .


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    # by Bull Spread - 12:45 p. m.

    Me gustó este post. Me gusta la definición que aplicas. Porque entonces ya no estamos hablando de inversión (retorno), sino de tratar de como proteger lo que tengo. ¿Duro no?. y por eso vuelvo a lo del post anterior ¿No estaremos exagerando? ¿Cuanto están los "supuestos inversores" dispuestos a dejar de ganar para proteger su dinero? ¿No es muy alto el precio que pagan por esto?.

    Ojo, pienso como vos, con respecto al riesgo y las posibilidades de inversión de doña Rosa en Argentina, pero me parece que se paso de la raya el tema en el sector inmobiliario. Porque tenés que pensar que si el sector inmobiliario es la única inversión segura para la clase media – media alta, va a llegar un momento que la cantidad de departamentos sin usar será enorme ¿me entendés? Tiene que haber un equilibrio, que no se como se logrará pero que en algún momento se tendrá que dar.

    Se que lees Blog de España y seguro sabes que ellos tienen la misma cantidad de unidades vacías que USA con un tercio de población. ¿Iremos nosotros por el mismo camino?

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    # by Benja - 3:49 p. m.

    Bull Gracias, me da satisfacción contar con tu feedback positivo. España al igual que Europa es muy deficitaria. Son economías de agregación de valor antes que de materias básicas..no creo que sea lo mismo. Ahí hubo un jolgorio de leverage, acá no. En momentos de incertidumbre en Argentina el Fly to quality se convierte en Fly to the brick, es lo que sabemos hacer, dolares y ladrillos. Y te aseguro que quién alguna vez perdió en la bolsa y grosso, si le decís que la inversión es de cero renta o más aún, negativa...agarra viaje !! Seguro que en algún momento llegará el elquilibrio, es cuestión de encontrar un instrumento financiero novedoso y confiable.

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    # by Jorge Jaurena - 11:28 a. m.

    Para quienes no temos excedentes de gran magnitud y no estamos preparados técnicamente para manejar porfolios muy sofisticados, la propiedad es una excelente alternativa si se compra en el momento apropiado. Un buen inquilino, bien seleccionado, aunque se cobre un alquiler moderado, nos proporciona una renta y preserva la propiedad, o sea, el capital. Eso desde luego, si no prospea el proyecto de modificación de la ley de alquileres que anda dando vueltas por ahí. Si eso ocurre, ahí si veremos afectado el mercado inmobiliario y de la construcción. Gracias por tanta inteligencia, Benja.

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    # by Anónimo - 4:42 p. m.

    Adhiero a lo antedicho.
    Bastante fácil es en los tiempos actuales criticar la inversión inmobiliaria. Motivos sobran. Pero si se compra el inmueble en el momento apropiado, más que seguro resultará una buena inversión, especialmente para aquéllos con aversión al riesgo y la volatilidad, aún a costa de menor rentabilidad y liquidez con respecto a otras alternativas.
    No sé nada de inversiones, pero me parece bastante irracional vender una propiedad para comprar bonos o acciones. No así la inversa. He visto gente vender bonos y acciones para comprar inmuebles.

    Fernando

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    # by Benja - 6:39 p. m.

    Jorge: El problema está principalmente en quienes ahorran hasta 25 o 25 lucas y no llegan a un depto. A ellos habría que buscarle un instrumento financiero que esté correlacionado con un determinado tipo de m2, esto incentivaría el ahorro y desacoplarlos de una compra con hipoteca.
    Fernando: Si ya tenés tu hogar, un inmueble es un activo más, que compite con otros en un portfolio equis. Una vez homgeinizado los factores riesgo (vb.g Senadora Quintela)y liquidez (vb.gescenario recesivo), todos lso activos son lo mismo , se tradean y se alocan de la mejor manera. El sentido es mantener y crear valor. Si te conforma el 3% con una tasa libre de riesgo parecida..no está mal. Cada uno tiene distintas exigencias al capital y tolerancias al riesgo. Gracias por los comments

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    # by Jorge Jaurena - 3:28 p. m.

    Entiendo tu punto, Benja. Encontrar una forma de invertir con seguridades similares y renta equivalente para los que no pueden acceder a una propiedad por no reunir la cantidad mínima. Está bueno para pensarlo.

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    # by Bull Spread - 3:38 p. m.

    Es muy interesante poder armar algo asi. Hay instrumentos legales.

    Se pueden armar projectos con subdivision de propiedades para que aquellos que no pueden llegar a pagar un depto. completo, tengan un porcentaje de esta propiedad compartida con otra persona; o bien, dividir un edificio comleto en x cantidad de acciones -como si fuera una empresa-.

    Benja, que opinas?

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    # by Benja - 12:25 a. m.

    Perdón la demora en responder. Efectivamente Bull y Jorge, es algo parecido. Hay dos problemas, uno es que la unidad mínima de la que se puede ser propietario (sin ser copropietario o condómno) es una unidad funcional con una superficie de 31 m2 (o algo así. Compartir algo menor acarrea una exposición del patrimonio de un individuo a los avatares de otro (si un condómino es inhibido y su ava parte embargada, afecta a todos)El instrumento (ya desarrolado por el Prof Juan J. Cruces)sería como una parte pequeña (decimetro cuadrado) que se securitiza. Pero ahi nos ponemos del lado de los instrumentos financieros en USA son los REIT's-Rea Estate Investment Trust)y replican el valor del inmueble subyacente (mall, office, hotel, vivienda, salud etc). EL problema es que para el grado de cultura financiera local es de poca confiabilidad. Sigamos buscandole la vuelta. Gracias

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    # by Bull Spread - 2:23 p. m.

    Yo hablo de crear una empresa por cada edificio que se hace. Dividis por ejemplo por 1000 acciones de USD 5.000 o USD 10.000 y despues vas devolviendo capital mas ganancias a medida que vas vendiendo las unidades.

    No dividis el edificio por unidades, sino que es una empresa con socios que tiene un bien inmueble.

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    # by Benja - 10:01 p. m.

    Si Bull, la idea es esa, pero un formato de baja exposición legal. Un fideicomiso que pueda ser tradeado en una bolsa de comercio. SObre eso hay que trabajar y neutralizar el riesgo de bancarrota que subyace en una sociedad comercial. Slds