Los cuchillos por el mango


El mercado inmobiliario continúa su recorrido recesivo. Si bien algunos indicadores estadísticos anunciaron una pequeña mejora en la cantidad de operaciones, no son señales significativas. La salida no parece inmediata.

La tasa para créditos hipotecarios no baja pese a la sobreliquidéz de los bancos. El Banco Hipotecario discontinúo, por su rotundo fracaso, la línea K de créditos con fondos de la ANSES, restableciendo líneas propias con tasas más altas aún (25% variable en pesos). Es decir, si la anterior fracasó, esta última nace condenada de muerte.

Atento al fuerte desacople entre la evolución del salario y del precio del metro cuadrado, el usuario final (consumidor) continuará sin acceso a la vivienda. Hoy para comprar un metro cuadrado son necesarios el doble más de horas de trabajo que 4 años atrás.

En este esquema de desencuentros, la velocidad de transacciones disminuye hasta que el ajuste, propio de cualquier mercado, permita volver al ciclo de alza.

El viento de cola originado en la demanda de commodities motorizado por la ganancia de competitividad tras la devaluación del 2002 fueron las que permitieron disfrutar del ciclo hoy añorado. Los inversores de origen industrial y agrícola stockearon superficies de inmuebles urbanos, dichos stocks, si bien imperecederos, deben cumplir su ciclo corriente, o sea, pasar a integrar la oferta locativa dando renta a su propietario o ser vendido a mayor valor del costo pagado. De esto se tratan los negocios, de crear valor.

Hoy, tras esta puja de ajuste de precio entre oferta y demanda se destruyó la tradicional curva de rentabilidad neta, su histórico 7% (promedio) ha sido seriamente dañado. Pero insistimos, “promedio “. Un promedio del 7% incluye períodos de 3 y de 11, nunca más atinente la famosa frase que una persona de 1.80 metros de altura se puede ahogar en una piscina de 1.50 de profundidad promedio. El ciclo mencionado, justamente, está compuesto por años de baja performance y años de jugosa rentabilidad.

La rentabilidad de la locación, neta de gastos (vacancia, expensas, impuestos, ABL, IIGG, Bienes personales, etc) de un departamento relativamente nuevo, ronda el 3.5%. Y está claro que para que este número crezca, debe bajar el valor del inmueble o crecer la capacidad de pago del inquilino o sea, su salario. Infiera Vd la que sucederá antes!

Pero los ciclos en los mercados, tal como imaginamos un ciclo, son ruedas. El problema más difícil de resolver es poder determinar, lo más ajustadamente posible, en que parte del ciclo estamos. El resto es un cuento.

Coincidiremos en que (y siempre hablamos de los grandes números o valor promedio) hay mucha obra concluida y en venta (no ocupada), que la oferta supera la tasa de absorción o demanda y esa diferencia se llama sobreoferta. Siempre sucede, en todos los mercados y con todos los productos, claro que es más sencillo dejar de fabricar y stockear tortas de chocolate que departamentos dada la naturaleza intrínseca de su producción.

Esta ajustada síntesis describe los mercados en general. Hay mucha bibliografía nacional y extranjera que echa luz sobre esto hasta que llegamos a las particularidades que definen a cada mercado. Arribados a este punto habría que remitirse a los blogs políticos o las páginas de noticias locales de los grandes diarios donde son pintadas claramente cuáles son las características que concurren a nuestro mercado local. Incertidumbre, cambio de reglas de juego, manipulación de poderes, repudio de contratos, riesgo de devaluación y otras cuestiones (rule of law), suelen alterar los ciclos. Un país con problemas de salud política sólo obtiene crédito internacional caro, por lo tanto sólo pueda otorgar créditos caros a sus habitantes que quieran comprar una vivienda.

El escaso número de operaciones concretadas se vincula básicamente con decisiones de inversión donde prima el concepto refugio antes que el análisis de los ciclos económicos o la tasa. Esta es la explicación posible. El refugio del dinero.

Decimos que la inversión tiene rentabilidad negativa cuando el costo de oportunidad es mayor que la VAN del proyecto, en términos simples en el real estate el costo de reposición es mayor al precio de venta (proyectado). Ya pasó en los ’80. Y es una constante que siempre sucede en cierto cuadrante del ciclo del mercado. Superado ese punto de inflexión comenzamos de nuevo con una demanda ágil, incremento de las rentabilidades y tasas de absorción que apuntan hacia el equilibrio. También aparece el crédito a tasas en pesos, pero posibles.

Pese a todo lo expuesto, en mucha menor escala seguimos viendo camiones descargando hormigón. Ex ante es difícil diseñar resultados. La explicación la tendrán los inversores a la conclusión de los emprendimientos. Ver obras andando no quiere decir que sea negocio para todos construir. Para algunos seguramente si. En cambio otros integrarán la legión de lo que los americanos del norte llaman Knife Catchers (Cazador de Cuchillos)

Una buena…. Nunca las cosas se repiten como antes. Los mercados internacionales van todos de la mano y es factible que pese a las externalidades, y cuestiones vernáculas, la distancia a Brasil y los fuertes lazos comerciales con el resto del mundo achiquen los tiempos de tránsito al próximo ciclo. ¡El ciclo de una nueva abundancia!


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    # by fede - 10:10 a. m.

    me gusto mucho este articulo,

    me pregunto cual será el escenario inmobiliario hasta 2011?
    podran aumentar los precios de inmuebles al ritmo de la inflacion de los costos de construcción?
    me parece que hay que andar con paciencia y empezaremos a ver oportunidades a precios razonables

    digo 2011 por tomar un periodo politico-economico movidito...

    un abrazo

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    # by Bull Spread - 3:18 p. m.

    Muy claro Benja. Me quedo con dos cosas.

    1. "La rentabilidad de la locación, neta de gastos (vacancia, expensas, impuestos, ABL, IIGG, Bienes personales, etc) de un departamento relativamente nuevo, ronda el 3.5%. Y está claro que para que este número crezca, debe bajar el valor del inmueble o crecer la capacidad de pago del inquilino o sea, su salario. Infiera Vd la que sucederá antes!"

    2. "El escaso número de operaciones concretadas se vincula básicamente con decisiones de inversión donde prima el concepto refugio antes que el análisis de los ciclos económicos o la tasa. Esta es la explicación posible. El refugio del dinero". Excelente ¿pero hasta cuando?

    saludos

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    # by MF - 5:40 p. m.

    Si tengo que vender una propiedad, ¿como viene el 2010?

    Puedo hacerlo a partir de FEB/10 ó MAY/10? Variará algo la cosa en 3 meses? :S

    Lucas.

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    # by Benja - 8:46 p. m.

    Fede..los inmuebles fueron refugio de inflación. Al menos eso se cumplió casi siempre, salvo cdo estás en uno de los cambios de ciclo. Lo explicaré en un post próximo.
    Mi idea es que el panorama variará muy poco con poca baja de precio concertada y mucha reticiencia de ceder valor de parte de los propietarios

    Bull. Hasta cuándo?? Who knows..!creo que cómo ya lo comentamos muchas veces contigo...en este país tan poco serio, políticamente hablando, será siempre así. Lo atávico supera a la TIR. Quiero decir el asunto cultural, para ponerlo en términos de finanzas hace que el costo de oportunidad (de muchos) sea casi cero, o sea todos los proyectos son viables. Hay que explicarlo así

    MF. Posteo sobre lo que creo que sé algo. EL mago hoy no atiende. Las condiciones ya están planteadas, y si todo sigue igual el 2010 será difícil para el mercado. Pero moviendo al Sr. Valor (no al gordo) el precio se ajusta a mercado y se vende. De todos modos, siempre respondo lo mismo a mis clientes, cualquier precio sirve o no según lo que vayas a hacer con el dinero después de la venta. No hay secretos!