Ciclos del mercado inmobiliario parte I

Propongo partir de la premisa que esto no es una crísis, es tan solo una etapa obligada del ciclo del mercado. Para que el mercado crezca debe detenerse, corregir y seguir. De esto se tratan los ciclos

Saben los seguidores del blog que soy un empecinado en explicarme que sucede en el real estate momento a momento.

Hay una puja de expectativas cruzadas entre oferta y demanda con brechas más amplias que las comunes. Ya hemos hablado mucho de Behavioral Finance, y de como la gente está dispuesta al riesgo de pérdida de valor con tal de no sincerarse con los precios o “realizar pequeñas perdidas”.

Hoy vemos comportamientos en los mercados globales de similar corte, con fuerte correcciones, aunque en entornos de economías distintas a la nuestra. No se puede establecer un factor común de comportamiento para el mercado inmobiliario global toda vez que las particularidades de cada lugar le dan un color distinto, Madrid, Dubai o San Diego (CA) tienen cada uno sus propias razones y tasas. A esto lo llamaremos componentes idiosincráticos, apropiándonos de la jerga técnica de las finanzas.

Sabemos que medir es la única manera de controlar y de ahí poder establecer comportamientos, conductas o ciclos (a veces recurrentes) que explican los avatares. The amercians poseen el Case-Shiller Index, que mide la evolución del precio de un inmueble en sucesivas ventas en el tiempo, tienen registros de inmuebles iniciados, vendidos, tiempo que demanda la venta, tasas de absorción de unidades, por localidad o tipoogía etc. Además todo lo que se mide puede ser taxado mejor.

Asimismo, excepto cuando aparecen los cisnes negros, la economía tiende a cumplir comportamientos cíclicos. Estos ciclos no siempre están ligados a cierto tiempo (frecuencia) pero si están ligados íntimamente a los fundamentals de la economía. El poder adquisitivo del salario medio, la desocupación, la competitividad, el déficit fiscal, el PBI etc etc, son ejemplos de datos que determinan los nacimientos y vencimientos de las fases. No siempre son de equis años, pero seguramente cada vez que el desempleo trepa aumenta la tasa de morosidad de las hipotecas y encontremos tras esto una señal inequívoca que el mercado descontará. O contrariamente un aumento del PBI indique que habrá crecimiento de consumo de real estate y los precios lo incoporarán.

Los impactos idiosincráticos modifican la evolución del mercado, alterando la frecuencia del ciclo, sea adelantándolo o postergándolo, claro ejemplo fue la devaluación de 2002 que alteró fuertemente al mercado argentino. Este fue un cisne negro, algunos lo anunciaron, pero pocos lo actuaron.

Así entendemos como una devaluación del 300% de la moneda, permitió acomodar los costos internos y que los constructores en el 2003 desempolven los dólares y llenen Palermo (todos) y Villa Urquiza de departamentos tipo loft. Mientras el gobierno buscaba una tregua entre acreedores y deudores hipotecarios. Este hecho, ex post un cisne negro quizás, dio nacimiento al ciclo más próspero de la construcción del milenio, pero en esos meses, desconociendo que esto iba a suceder, arquitectos, constructoras e inmobiliarias montaban una carpa de protesta frente a la quinta presidencial de Olivos en reclamo de medidas que incentiven al sector. Al año no era posible conseguir un arquitecto o un carpintero, empleo full !

Basicamente se define en la teoría de los ciclos de mercado 4 fases. Expansión Equilibrio Declinación Absorción



La primer tarea importante es intentar posicionarnos, o sea reconocer en que ciclo estamos. A tal efecto la lectura de fundamentals es esencial.

Y acá es momento de aplicar lo ya visto acá en relación a los índices que actúan como coordenadas de localización. Esas lecturas permitirán conocer (pese a la escasez de datos) todo acerca del momentum. Salario en relación a costo metro cuadrado, tasa de interés bancaria, capacidad de repago del salario medio, necesidad habitacional y tipológica (puede ser vivienda, oficina, hotel, o salud entre varios) etc.

En la parte II de este post describiremos cada uno de los ciclos y las señales que los definen.



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