Ciclos del mercado inmobiliario Parte II

Detectar correctamente en cual ciclo está el presente es atenuar el riesgo de un proyecto, es corregir y hacer que nuestro pronóstico sea más consistente. Un poco de fundamentals y salvo las cuestiones idiosincráticas mencionadas, no debería fallar. Aunque como dijo la senadora Quintela, cuándo intentó regular los alquileres, “se debe intervenir porque falla la Ley de Oferta y Demanda”. Sería como regular la Ley de la Gravedad para evitar que las cosas de vidrio se caigan y se rompan. Este Newton no previó a la senadora K.

Argentina en general, dada su escasa descentralización tiene comportamientos de ciclos que comprenden lo nacional y no tan regional salvo algunas interesantes excepciones en determinado tiempo, por ejemplo Tierra de Fuego o San Luis son claros ejemplos de cómo consecuencia de subsidios especiales para la radicación industrial generó su propio ciclo de boom galponero. USA, es una nación con mucha diversificación geográfica. Las ciudades se rankean anualmente y cambian permanentemente sus propios fundamentals. Houston se golpea junto al crudo, Chicago junto a las automotrices y así se puede ver que cada gran ciudad se correlaciona con algún efecto económico.

En Buenos AIres de nuevo y cambiando el zoom analicemos Palermo Hollywood en su expansión, por mencionar un caso conocido y a mano. Podría ser un excelente ejemplo de soporte

Expansión: Soja, viento de cola, devaluación y disponibilidad de suelo de poco valor y alto FOT convocan en el 2003 a los constructores a iniciar las obras. Cada dólar rendía más metros de construcción. Recorriendo las calles se ven por doquier el inicio de “pozos”, edificios de entre 800 y 1000 m2 empiezan a surgir. La incidencia en enero de 2003 era u$s 150/m2 y el costo de construcción era 400. Para entonces Swiss Medical Group buscaba un gran lote para un nuevo sanatorio. Desiste de un terreno en Av. Libertador al 6300 para optar por una zona de muy bajo costo territorial y de mayor riesgo (J. B Justo y Paraguay) desplazando así lo peor de la noche porteña, travestis y aguantaderos era el entorno de entonces. Se comienzan a abrir gran cantidad de oficinas y locales gastronómicos . Los comercios de iluminación, muebles y diseño preparan sus stocks para atender la futura demanda originada en los nuevos edificios Aumenta la demanda laboral en la zona y aumentará la demanda de vivienda para todo esta masa de gente (empleados, médicos, chefs, comerciantes, diseñadores etc.), que se empiezan a enraizar en el barrio. Se concentran esfuerzos y capital para acelerar la producción. Nada es fortuito. Peñaflor y otras bodegas sobre la Av. J. B. Justo ya son mitos del barrio. Quartier Boulevard, Mirabilia, Hollywood I y II son la nueva cara de la oferta. Palermo barrio de tendencias, es el foco de la demanda joven, fashion y cool. La expansión nos impacta en los ojos día a día

Equilibrio. Las transacciones (ventas o alquileres, no importa si una u otra ) se concretan. Pese a la escasa toma, los bancos dan créditos para las nuevas obras. Estamos en un pleno, todo lo que se produce es absorbido. Nuevos usuarios en el barrio, cerca del subte, cerca de todo son la nueva demanda de servicios y bienes. Clubes (Maldonado) y escuelas (St Xavier, Palermo Chico) mejoran y crecen. Más empleados, pleno empleo, máximos ingresos. Se instalan nuevos bancos (hay 2 nuevos en el barrio Santander y Societe) que ofrecen créditos para compra o refacción y para atender a la nueva población. Se completa el mercado laboral, se completa el comercial, pero la construcción de las obras iniciadas debe continuar hasta su fin. Completar mercados significa que la absorción entra en decadencia

Declinación. Cada unidad terminada pasará a inventario, ya no habrá más demanda inmediata, la demanda quedó satisfecha y aumenta el tiempo que un inmueble demora en venderse. Ya no son 90 días, ahora son 6 meses, y 3 carteles inmobiliarios distintos pasaron por ese balcón. Los precios dejaron de subir, y a veces comienzan a declinar. El ciclo anterior finalizó orgulloso su tarea. Ya todos los trabajadores de la zona tiene su vivienda, ya no hay absorción de producto. Los desarrollistas advenedizos paralizan sus obras no iniciadas, las casas condenadas a demolición (hay muchos casos) son ofrecidas en alquiler para ver "que pasa mientras". Lo iniciado debe terminarse, como sea pero hay que hacerlo. Se tarta de pasar de un costo hundido a un bien de capital.

Absorción El mercado ralentizado y recesivo comienza a ralear. Los economistas llaman al próximo paso el ajuste de mercado; la corrección. Se escuchan pocas obras que está finalizando. Ya no se incorporan nuevas unidades al mercado a la tasa de la fase de expansión. Hay mucha oferta inmobiliaria y baja la tasa de alquiler. Crece la vacancia. Estamos en plena etapa de absorción, o sea consumir lo producido, los precios pueden detenerse o caer estrepitosamente. Esto dependerá del nivel de los salario y las necesidades formales (créditos a pagar) de los desarrolladores. Es el momento de comprar nuevas tierras, de buscar nuevas zonas económicamente expandibles para llegar al nuevo ciclo con oferta de unidades renovada.

Está claro que la descripción que realizamos corresponde a un mercado teórico. Una regulación o subsidio, una devaluación o una estampida inflacionaria, enfermedades endémicas de nuestro economía alteran imprevisiblemente la descripción del ciclo.

El salario y el crédito son las variables que explican el modelo. En términos de ciclos, no diferenciamos venta de alquileres toda vez que uno y otro tienen correlación positiva. La demanda ya sea en equilibrio, escasez o sobrepasada, es consecuencia de la riqueza que genera el salario y la tasa de empleo.




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