¿Es la vivienda un bien de orden superior?

Posteamos dos entradas sobre los ciclos del mercado del real estate. Dijimos que el modelo varía conforme los impactos políticos de cada mercado en particular. Ahora transcribimos textualmente (nunca transcribimos hasta hoy) el impecable relato del Prof. Douglas French, responsable del Mises Instititue (Escuela Austríaca de economía en USA). Sin haber leido nuestros dos anteriores posts (¡aún!), French baja el modelo de los ciclos a Las Vegas, Nevada. Se debe observar en su relato el impacto distorsivo de la tasa de interés en el ciclo. Cabe destacar que French no basa su relato en el modelo, pero lo explica implícitamente.

Por Doug French. (Publicado el 30 de noviembre de 2009)
Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/3894.

Revisando un libro sobre la crisis financiera, un analista político creyente del libre mercado despreciaba la idea que la vivienda constituyera un proyecto a largo plazo o “bien de orden superior”, insistiendo en que las viviendas son por le contrario un “bien de consumo duradero”, y así creía que no es legítimo examinar la debacle inmobiliaria a través de la lente de la teoría austriaca del ciclo.

Esta discusión se ha realizado muchas veces desde que la burbuja inmobiliaria se expandió a mediados de la década- Cuando la burbuja seguía más tiempo del que se creía posible, la pregunta era ¿por qué no hay crisis? Quizá las casas sean como los grandes refrigeradores. Quizá los precios de las casas puedan aumentar siempre- Después de todo, las casas no parecen compartir ninguna de las características de la minas o las fábricas.

En principio esto parece cierto. Las casas son un bien terminado que ofrece alojamiento. Con trabajo y materiales listos y disponibles, un típica vivienda suburbana puede construirse en 60 o 90 días. Eso no tiene nada de largo plazo. Y nuestro escéptico no ve ninguna evidencia de que la producción se aleje de los bienes de consumo a la producción de bienes de capital de orden superior. Así que, en su opinión, Hayek y Mises pueden dejarse de lado en este debate.

Sin embargo, una casa es algo más que las maderas, ladrillos y decoración que la gente ve y compra. La construcción de casas empieza con la compra de terreno. Y comprar terreno no es como ir al hipermercado, mostrar la tarjeta de crédito y comprar un televisión de pantalla grande. Primero el promotor y su personal buscan terrenos para edificar porque en último término el constructor cree que puede vender casas en ese lugar. Se contrata a consultores para realizar estudios del suelo e informes medioambientales y determinar la disponibilidad de servicios públicos y la viabilidad de la parcelación. Estos informes requieren tiempo para hacerse y cuestan dinero.

Si el terreno parece ser apropiado para un desarrollo residencial, el promotor determinará qué puede pagarse por el terreno para hacer rentable el proyecto, suponiendo que sus previsiones sean adecuadas para los precios de venta de sus casas. Después de eso se negocio un precio y se abre una cuenta de depósito. Un mercado de terrenos activo fijará cuentas de depósito de 90 a 180 días, aunque en un mercado normal, pueden ser cuentas de un año o más.

Un factor clave en el precio ofrecido por el terreno es el tipo de interés a pagar por el préstamo empleado para comprar la parcela. Tipos de interés bajos permiten al promotor pagar precios más altos. Los tipos de interés bajos también permiten al promotor asumir mayores riesgos políticos y de negocio. El riesgo político es la incertidumbre de que el constructor obtenga la clasificación zonal necesaria para construir el número y tipo de unidades consideradas cuando se evaluó el terreno para comprarlo. En las áreas urbanas más grandes, las aprobaciones zonales (que acaban con mapas describiendo legalmente los lotes de construcción en los que pueden construirse casas) llevan meses en el mejor de los casos y ahora a menudo llegan a llevar años.

Los costes de desarrollo horizontal pueden cambiar drásticamente durante este proceso, pues el ayuntamiento puede imponer mejoras que no se habían contemplado, así como aumentos de coste a causa del aumento de demanda para trasladar escombros, cavar servicios y pavimentar calles. Y como se financia la mayoría de los costes de desarrollo de los lotes construidos finalizados, los bajos tipos de interés hacen viables más proyectos que los tipos altos, no sólo desde el punto de vista del coste, sino también del tiempo. Los intereses de los proyectos de desarrollo y construcción se financian igual que los costes fijos y variables asociados con el desarrollo, por lo que cuanto menor sea el tipo de interés, más se avanzará en el proyecto antes de que se convierta en un bien de consumo.

En mayo de 2000, el tipo de interés para los fondos federales era de un 6,5% y tipo de préstamo preferencial empleado pro la mayoría de los bancos para préstamos de construcción era un 9,5%. Pero con la recesión de 2001 y los acontecimientos del 11-S una Reserva Federal presa del pánico rebajó el tipo de los fondos federales al 1% en junio de 2003 y los bancos redujeron sus tipos preferenciales al 4%. Esta rebaja de tipos hizo viables cientos de proyectos de viviendas en todo el país y los promotores y sus prestamistas reacción de acuerdo con ello. Se dieron miles de millones en préstamos de promoción para financiar proyectos esperando el beneficio proveniente de compradores de viviendas.

En 2001, la Oficina de Gestión de Terrenos (BLM, por sus siglas en inglés) vendió a los promotores terrenos propiedad del gobierno a 26.672$ el acre en Las Vegas, Nevada. Cuatro años después, el precio por acre según la BLM llegaba a 270.000$ por acre. Así que cuando los precios del terreno se multiplicaban por diez, el precio medio por casa nueva iba de 130.000$ en diciembre de 2000 a 350.615 a principios de 2006.

El coste del solar es normalmente de un 10% a un 25% de una vivienda. Y fueron lo bajos tipos de interés los que estimularon estos enormes aumentos en mercados activos como Las vegas. “Al igual que cualquier otro bien”, explicaba Murray Rothbard en Man, Economy, and State, “el valor capital de un terreno es igual a la suma de sus futuras rentas descontadas”. El valor del terreno aumenta a medida que cae el tipo de capitalización con los tipos de interés. Por tanto, cuando la Fed rebajó los tipos, el valor presente de las futuras rentas del terreno se hizo más alto. “Luego el terreno se ‘capitaliza’, igual que los bienes de capital, las acciones de sociedades anónimas y los bienes de consumo duradero”, escribía Rothbard.

Aunque hubo aumentos en materiales y labor durante la expansión inmobiliaria, el factor principal que elevó los costes de la vivienda fue el coste del terreno.

Especialmente los recursos humanos se alejaron de la producción de bienes y servicios para dedicarlos a desarrollo de proyectos de viviendas. La gente inundó los sectores relacionados con la propiedad inmobiliaria, principalmente la construcción y las ventas. En lo más alto de la expansión, el 11% de del empleo de Las Vegas esta directamente en la construcción, mientras que al mismo tiempo una de cada cien personas en la Ciudad del Pecado tenía una licencia de venta inmobiliaria.

Pero también se expandieron los empleos relacionados indirectamente con los inmuebles: las compañías de seguros no podían contratar gente suficiente, junto con ingenieros, arquitectos, tasadores y similares. Además aparecieron por todas partes tiendas de muebles, porque cada nueva casa necesitaba nuevos muebles y accesorios.

Y cuando se acababan las casas, se enviaba la señal a los promotores comerciales de que se necesitaban más centros comerciales. Se pensaba que se necesitaría más espacio para oficinas por el aumento de empleos indirectos relacionados con la propiedad inmobiliaria y más espacio industrial, porque las subcontratas se expandían para participar en la expansión inmobiliaria.

A mediados de 2004, la Fed empezó a aumentar los tipos y para junio de 2006, el tipo para los fondos federales era un 5,25% y los tipos preferenciales de los bancos eran del 8,25%. Se llevaron la ponchera y los costes de los intereses al promotor aumentaron a más del doble. Y el terreno por debajo de estas casas se hizo menos valioso al aumentar los tipos de capitalización con los tipos de interés.

Ahora se dice que hay un exceso de 2,4 millones de viviendas en Estados Unidos: el resultado de inducir a productores inmobiliarios mediante bajos tipos de interés a empezar el largo y arriesgado proceso de construcción. Al mismo tiempo, mientras que los empleos de la construcción en Nevada (por ejemplo) llegaron a su máximo en cerca de 150.000 a mediados de 2006, en octubre de este año había menos de 84.000, de acuerdo con un informe del Departamento de Empleo, Formación y Rehabilitación de Nevada, y esto irá a peor cuando se complete el gigantesco proyecto CityCenter y 12.000 trabajadores de la construcción dejen de ser necesarios en ese empleo. El desempleo en general es del 13% en la que una vez fue la ciudad del boom inmobiliario, muy por encima del 10,2% de toda la nación.

Sin embargo, Nevada no está sola. El empleo en la construcción ha caído en todos los estados, excepto tres, durante los últimos dos años.

Y mientras los precios de las casas han descendido un 57% en Las Vegas desde su máximo, los precios del terreno han bajado un 76%, de acuerdo con los consultores inmobiliarios de Applied Analysis. Con precios del suelo recortados en más de tres cuartas partes, los precios medios de viviendas han vuelto a niveles no vistos desde antes del 11-S y l intervención masiva de la Fed.

Como indica la teoría austriaca del ciclo económico, la crisis se está produciendo, purgando las malas inversiones y reasignando los recursos mal empleados. Casas y edificios permanecen vacíos, mientras que los trabajadores de la construcción y agentes de la propiedad inmobiliaria buscan otro tipo de empleo. El hecho es que esas casas incluyen el terreno en que se han construido y el terreno es sin duda un bien de orden superior.

En el caso de la actual catástrofe inmobiliaria, la interpretación austriaca es definitivamente correcta. Mises y los austriacos son más importantes que nunca.


Douglas French es presidente del Mises Institute y autor de Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply. Es doctor en economía de la Universidad de Nevada- Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann Hoppe en su comité de tesis.



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