Predicciones de mercado 2010...Opinan los que saben?

Reporte Inmobiliario ha publicado una encuesta realizada a más de 10 players del sector inmobiliario donde expresan el cierre del 2009 y las predicciones para el 2010.

Salvando los comentarios de los pocos que saben (Tabakman, Goldman, Pato, Gómez, Gopegui, Burone y hasta Pepe y no mucho más), el resto demuestra el poco conocimiento que tienen los empresarios de algunas variables económicas y su impacto en los negocios o simplemente expresan algo distinto, meramente distractivo.

Mucha inconsistencia al momento de hablar de tasas, alguno reclama, por ejemplo, una tasa para créditos hipotecarios del 8% en pesos. Si la inflación esperada es del 17% alguien debe estar dispuesto a financiar esos créditos con una tasa negativa del 11% en términos reales. Me gustaría creer que es un error de imprenta, pero siendo digital y viendo el resto del contenido, mi creencia no será satisfecha.

Hay quienes son optimistas en cuanto al incremento del precio de alquileres de locales y oficinas, toda vez que asumen un crecimiento de la actividad económica basada en la salida de la crisis internacional. O sea que tanto la mejora del 3Q y el 1er semestre del 2010 que anuncian los datos de USA o la bonanza de Brasil Uruguay y Chile, podrán definitivamente impactar en el bolsillo del asalariado argentino que saldrá a consumir más zapatos en Av. Corrientes y Esmeralda. Zapatos marca “derrame”!

También se hace hincapié en la necesidad de contemplar a la clase media como posible movilizador de la demanda. Recordemos que al momento, los diferentes medios consideran que un matrimonio con un hijo que vive en el barrio de Congreso y que tiene un ingreso promedio de $2.500 son considerados clase media. Ya es hora de recategorizarlos, hace tiempo que no llegan a clase media ni a un cuarto. Vamos a los profetas

Algunas botones:

v “….A nivel macro todos los análisis hablan de que la región va a tener viento de cola, desde el ámbito público sólo esperar que no se haga girar ese viento para convertirlo en tormenta de frente.” Rafael Baigún

v “….Se va a ampliar la oferta para la clase media. Sería ideal que, desde el ámbito público y privado también, se incremente la oferta de créditos hipotecarios para la primera vivienda, como hizo el gobierno nacional meses atrás.” Milagro Britos (Sabrá que fue un fracaso lo del del Bco Hipotecario/ANSES?)

v “….Entendemos que en el año 2010, el nivel de actividad será sustancialmente superior al del año 2009 y esperamos que a partir de marzo comience a haber una mayor demanda tanto de propiedades para la vivienda, como para uso comercial, éste último ligado directamente a un incremento en la actividad económica y la creación de empleo.” Pablo Brodsky

v “….Para locales comerciales entendemos que los precios deberían mantenerse estables y esperamos que los valores comiencen a modificarse gradualmente a partir de mitad de año, ya que aun hay una amplia oferta de locales comerciales disponibles en alquiler.” Pablo Brodsky (esto es chino!)

v “….Mención aparte es el tema del crédito, si en este momento en dónde es virtualmente inexistente el mercado evoluciona, imaginemos que pasaría si aparecen líneas similares a las existentes en Brasil o Chile ( tasas del orden del 8% en moneda local).” Gerardo Vaccaro

v “…La sobreoferta existente está desapareciendo y encuentra un equilibrio con la demanda ello favorece el ajuste de los valores para arriba.” Gerardo Vaccaro

v “….Si hablamos de pesos no podemos pretender valores estables con una inflación de 2 dígitos y si hablamos de dólares ( la moneda corriente en el mercado inmobiliario) la pérdida de valor de la misma a nivel mundial se ve reflejada en el aumento de los costo internos en la misma moneda.” Gerardo Vaccaro (es el mismo que reclama tasas del 8 en pesos)

Para muestra sobraron 7 botones. Ahora vamos por los que piensan (antes de hablar…)

Arq Mario Goldman “….No debemos de perder de vista que la demanda de la vivienda en todos los niveles está fuertemente limitada por falta de financiación hipotecaria a tasas razonables y posibles de afrontar para amplios sectores de la sociedad. Esta limitación determina y condiciona las dimensiones del mercado en sus diferentes niveles de oferta, desde las viviendas de carácter más económico hasta las residenciales de mayor superficie y categoría.
El mercado hoy, incluida una muy probable reactivación de la economía, es muy acotado, diríamos que es chico.”

Mario Gómez, uno de los que sabe, si bien acá hay cosas que a mi entender se contradicen, creo que es muy sensato, vale la pena leerlo todo

Miguel Pato, no soy su fan, , pero esta vez..chapeau!

Armando Pepe, lacónico, pero una vez más al pan pan y al vino vino!

Cuando hablo de profesionales del sector no me refiero al título universitario, sino a tener capacidad de inteligir, o sea leer la realidad sin miopias entusiastas. Juzgar y evaluar.

Salvo Pepe y Gómez que son empresarios del sector, hay un factor común en los discursos de los inmobiliarios, dicen aquello que sienten, aquello que desean, aquello que imaginan, mas nunca hablan de dolor ni adversidad.

Parafreseando una leyenda talmúdica, el exceso de luz interior convierte la ventana de la empresa en un espejo, nubla el afuera y sólo devuelve nuestra propia imagen. Cuando analizamos los mercados es menester inundarlos de luz oscureciendo el interior. Ahí adquiriremos capacidad intelectiva y observaremos como la realidad suele desoir nuestros deseos con mayor frecuencia que la esperada.

Cuando evaluamos un mercado con exceso de inventario, con departamentos que el mercado no absorbe, debemos pensar en la demanda y no la oferta y entender por qué se han desencontrado?, por cuál motivo una abandono a la otra?. Donde se perdió el equilibrio que describimos acá.

La demanda genuina es mínima, insolvente e incapaz de calificar al crédito bancario.

La demanda inversora, profesional, ….está exhausta y dulce. O se le da TIR (y mucha) o se muda de activo. La rentabilidad de un emprendimiento inmobiliario enraizado en un país de altísimo riesgo (frontera) convierte al activo enterrado en un activo de altísimo riesgo que solamente se alivia con rentabilidades de altísima magnitud.

Nuestro deseo para el 2010 es que el mercado sea pleno de encuentros. De sueños con realidades, de oferta con demanda, de prosperidad con salud, de familia con amistad.



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    # by Bull Spread - 10:20 a. m.

    De a poco se está oservando la realidad Benja. El mercado se tendrá que ir acomodando. Renta netas de alquiler del orden del 3/4% no le sirven a nadie y mas con un bien que se deprecia con el tiempo.

    La relacion salarios/valor m2 en alguun momento tendrá que volver a converger. En USA y con creditos a full ronda 3 años y medio de salario.

    Prospero año nuevo.

  2. gravatar

    # by cesare - 5:13 a. m.

    Benja,

    Muy interesante el post, de paso
    te comento que me pareció muy relevante esta distinción (sigo aprendiendo):

    "La demanda genuina es mínima, insolvente e incapaz de calificar al crédito bancario.

    La demanda inversora, profesional, ….está exhausta y dulce. O se le da TIR (y mucha) o se muda de activo"


    Un saludo, Cesare.