Caveat Emptor. Informarse y decidir

Solemos hablar de mercados transparentes o mercados maduros que funcionan. Solemos escuchar que la oferta y demanda actúan naturalmente y que así corrigen.... ajustan (¿)

Por ende hay quienes pierden y quienes ganan. SI el sistema fuera hermético, por cada perdedor debería haber un ganador, como si fuera un ajedrez fatal, juego de suma cero. Claro que en estos juegos hay uno que gana siempre aunque no participa, es el dueño del paño, el bróker, el Estado con sus tasas, etc.

La mejor aproximación al tema, pues no es intención de entrar en las teorías de finanzas corporativas y la conducta de los mercados, es abordarlos desde el lado de la información. Los mercados son eficientes cuándo la información que manejamos es igual para todos. No hay privilegios informativos, y de hecho, si los hubiese, los poseedores de tal data están proscriptos de participar o en la cárcel, como Raj Rajartanam quien realizó insider trading desde su Hedge Fund Galleon Management LP generando 25 millones de ganancias ilícitas, o sea jugó al Prode con el diario del lunes. Hay modos que la SEC (algo así como la CNV local, que controla las operaciones en el mercado de capitales en USA) si autoriza, por ejemplo si el jugador invertirá con previo aviso.

EL mercado inmobiliario tiene una particularidad que casi es de su exclusiva competencia, es un mercado de concurrencia universal, atomizado y desconcentrado. Hay tantos vendedores como activos se transen. Salvando muy contadas excepciones de concentración de activos (grandes developers) que no modifican sustancialmente las reglas del juego. En este sentido, los privilegios informativos no existen, claro que si un funcionario conoce que determinada calle pasará a ser peatonal o un parque será construido a metros, y se adelanta en la compra de propiedades frentistas, podríamos estar ante tal circunstancia de inside trading. Otra interesante característica del mercado es que no hay posibilidad de shortearse, o sea vender antes de pagar por la cosa, para comprarlo una vez que baje valor. Es la manera que operan los mercados a la baja.

El mercado local es transparente, por lo mencionado, aunque extremadamente débil e inconsistente atento a la falta de información verosímil, tal como lo venimos insistentemente denunciando en los últimos posts. La información producida, sea por el Estado (Indec) o privada por las consultoras es mínima, mal compilada, poco profesional y sin segmentación. Esta ausencia de precisión obliga al comprador a ser más detallista y cada uno se convierte finalmente en expertos analistas de mercado. Si es necesario subrayar que estas condiciones de baja performance estadística del sector operan de igual manera tanto para el desarrollador como para el neófito comprador, por lo tanto se conserva la simetría informativa.

Finalmente, y tal como lo hemos ya mencionado, los drivers de las decisiones de compra-venta se pueden resumir en muy pocos. A- Inversión o consumo? B- Costo de Oportunidad. C- Expectativa de evolución de precios.

La doctrina del derecho romano lo sintetiza en la locución latina CAVEAT EMPTOR (dejad al comprador estar precavido), finalmente es la que suplirá toda las falencias mencionadas. En USA se utiliza el término BUYER BEWARE. Es la PRECAUCION de COMPRADOR la responsable final de la inversión, Cada vez que ejercemos nuestro derecho a la compra de un bien somos junto a los asesores que designemos los únicos y últimos responsables del acto ejercido. Es así como se entiende fácilmente la eficiencia de un mercado, cuándo la información es común, la precaución es nuestra obligación.

Hace unos años (45?) había una publicidad en la tele, de un comercio de muebles que decía..."Vd. camina, camina y camina y al final...compra en Sadima."




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