Nafta al Fuego!!

Venimos sosteniendo hace tiempo que la situación recesiva del real estate local obedece a básicamente 3 obstáculos.

1- Inseguridad jurídico política

2- Ciclo de sobre oferta

3- Desacople salario/m2

No hay mucho más que esto.

Recientemente un grupo de inmobiliarias han salido de ronda por los bancos a solicitar ablandamiento en los créditos hipotecarios.

No es de extrañar que dada la falta de profesionalismo y conocimiento de muchos operadores inmobiliarios, hayan realizado la gira infructuosamente. Los bancos no son proclives a otorgar free lunch y menos a futuros deudores.

Justamente solicitaban baja de tasa y hacer la vista gorda al punto 3 del listadito ut supra, no darle importancia al ratio/salario y que repitan 1000 veces “ Fumá, te juro que me esfuerzo y te garpariola la cuota”

Que hubiera pasado si la respuesta hubiese sido positiva?.

En el corto plazo hubiera sido óptimo.

1- Se motorizaba la demanda con expansión de crédito, se disminuía un poquitín el stock , casi nada.... suponemos.

2- Se emitirían señales de recuperación del sector, ergo, los desarrolladores creerían que llegó el momento de seguir alimentando la máquina de hacer departamentos de 2/3 ambientes de 70/100 Kverdes.

En el mediano / largo plazo hubiera sido pésimo.

1- La morosidad, ejecución remate crecería

2- EL sobrestock crecería

3- Se prolongaba forzadamente el doloroso ciclo de ajuste

Repasemos detenidamente los pocos puntos tratados. Es importante y clarificador.

Facilitación o simplificación del crédito hipotecario. Crecimiento (artificial) de la demanda. Inflación en los precios inmobiliarios (cuándo se expande el crédito los precios suben por efecto de la mayor oferta monetaria). Incremento de la morosidad. Esto, así, tal cual y sin cambios paso en USA desde el 2002 tras la crisis de las punto com y la baja de la tasa de la FED.

Pues lo descripto es la definición resumida de lo que se llamó BURBUJA INMOBILIARIA, que no fue lo sucedido en nuestro mercado.



En Argentina, como ya lo hemos dicho acá , el crecimiento del mercado fue cancelado en cash, con recursos excedentes de otros sectores privados. En contraposición a la burbuja en USA, los bancos sólo pedían cómo requisito al deudor que pudiese empañar un espejo al exhalar, prestándole así, sin más, medio palito de greenbacks. Paralelamente a los ciclos del sector, suele haber un ciclo del sector financiero que lo sostiene. En general, no coinciden la naturaleza de esos ciclos paralelos, a saber, cuándo el financiero es aún originante de crédito primario para desarrolladores, el ciclo de oferta inmobiliario no arrancó. O sea que suele haber un desfasaje por la distinta condición que lo definen.

Para ser estrictos, la parte distinta del cuento está dada en cómo se desata el nudo. En USA la burbuja explotó pues la deuda con el sistema bancario y sus activos tóxicos que contenían esas hipotecas (derivatives) consternó a toda la sociedad y los bancos recogieron el hilo dejando a los deudores en rojo (foreclosures) y a los acreedores a la deriva. Acá en la Argentina no había deuda con terceros, el dinero de la construcción era genuino (no era moneda fraccionaria), por lo tanto la propiedad de los bienes inmuebles pertenecía íntegramente (la cuenta saldada) a los inversores. Los mismos que hoy no están muy dispuestos a realizar estos activos. Por un lado porque son sanos , genuinos, y por otro no están dispuestos a realizar perdidas. Defenderán los precios mientras les queden uñas y dientes.

El fenómeno burbuja, entonces, es análogo al proceso inflacionario pero de un sector específico de la producción, en definitiva, es el incremento de precios para una misma cantidad de producto y debe estar necesariamente sostenido por la expansión de la oferta monetaria (ciclo financiero). No hay lugar para que los precios crezcan sin mayor oferta de moneda y de esto los bancos centrales a través de sus socios conniventes, la banca comercial, se han encargado de fogonear.

El otro óbice del problema recesivo, ya tratado en posts anteriores es la naturaleza o calidad de la demanda. El asalariado esta fuera de carrera, el Ratio metro/sueldo está desnaturalizado (esto es lo que ingenuos operadores pedían soslayar a la banca) y recomponer ese ratio hoy suena más cerca de una devaluación antes que otra cosa.El grueso de la demanda hoy está /ba compuesta por inversores cuyos excedente provenían de otras actividades (v.gr.: agrícola, industriales) y como refugio político patrimonial fueron al ladrillo.

Este punto, se fortalece cada vez que el gobierno comete un acto de torpeza en búsqueda de recursos financieros, y aparece el fantasma del corralito o de la apertura de las cajas de seguridad. Agradezcamos a la señora que mediante carambola de 3 bandas (125, AFJP, Bicentenario, carne de cerdo, etc) logra que cada vez haya más familias que no puedan acceder o cambiar de vivienda y cada vez suman así, más departamentos vacíos. Seguro que además de tanta macana debe tener mal aliento pues la están dejando algo sola.


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    # by Bull Spread - 3:33 p. m.

    Excelente Benja. cada vez que el gobierno se mande una macana, mas proteccion buscaran en propiedades los Argentinos. Al resto -asalariado- le queda una vida de alquiler.

    Igualmete no coincido que acá no exista un burbuja, la burbuja se da justamente por lo que remarcas; Falta de confianza en otro tipo de activos u inversiones. Lo que hace que todo el dinero se vuelque a un solo activo, causando una burbuja. Recorda que la burbuja de los tulipanes, Mar del sur, u ferrocarriles, fueron sin credito.
    saludos

  2. gravatar

    # by Anónimo - 7:39 p. m.

    Totalmente de acuerdo, ni me quiero imaginar donde estarian los precios si hubiera credito accesible. Realmente es un problema para quienes buscan su primera vivienda.

    Saludos,
    orion311ba

  3. gravatar

    # by Anónimo - 12:10 p. m.

    Este blog tiene certificado de defuncion y nadie aviso??

    Si se confirma, avisar asi los damos e baja de los que uno visita.

    Saludos

    Sobremik