Bienes Raices y las raices de otros bienes

Nafta al Fuego!!

2010-01-29T00:19:00.007-03:00

Venimos sosteniendo hace tiempo que la situación recesiva del real estate local obedece a básicamente 3 obstáculos.

1- Inseguridad jurídico política

2- Ciclo de sobre oferta

3- Desacople salario/m2

No hay mucho más que esto.

Recientemente un grupo de inmobiliarias han salido de ronda por los bancos a solicitar ablandamiento en los créditos hipotecarios.

No es de extrañar que dada la falta de profesionalismo y conocimiento de muchos operadores inmobiliarios, hayan realizado la gira infructuosamente. Los bancos no son proclives a otorgar free lunch y menos a futuros deudores.

Justamente solicitaban baja de tasa y hacer la vista gorda al punto 3 del listadito ut supra, no darle importancia al ratio/salario y que repitan 1000 veces “ Fumá, te juro que me esfuerzo y te garpariola la cuota”

Que hubiera pasado si la respuesta hubiese sido positiva?.

En el corto plazo hubiera sido óptimo.

1- Se motorizaba la demanda con expansión de crédito, se disminuía un poquitín el stock , casi nada.... suponemos.

2- Se emitirían señales de recuperación del sector, ergo, los desarrolladores creerían que llegó el momento de seguir alimentando la máquina de hacer departamentos de 2/3 ambientes de 70/100 Kverdes.

En el mediano / largo plazo hubiera sido pésimo.

1- La morosidad, ejecución remate crecería

2- EL sobrestock crecería

3- Se prolongaba forzadamente el doloroso ciclo de ajuste

Repasemos detenidamente los pocos puntos tratados. Es importante y clarificador.

Facilitación o simplificación del crédito hipotecario. Crecimiento (artificial) de la demanda. Inflación en los precios inmobiliarios (cuándo se expande el crédito los precios suben por efecto de la mayor oferta monetaria). Incremento de la morosidad. Esto, así, tal cual y sin cambios paso en USA desde el 2002 tras la crisis de las punto com y la baja de la tasa de la FED.

Pues lo descripto es la definición resumida de lo que se llamó BURBUJA INMOBILIARIA, que no fue lo sucedido en nuestro mercado.

En Argentina, como ya lo hemos dicho acá , el crecimiento del mercado fue cancelado en cash, con recursos excedentes de otros sectores privados. En contraposición a la burbuja en USA, los bancos sólo pedían cómo requisito al deudor que pudiese empañar un espejo al exhalar, prestándole así, sin más, medio palito de greenbacks. Paralelamente a los ciclos del sector, suele haber un ciclo del sector financiero que lo sostiene. En general, no coinciden la naturaleza de esos ciclos paralelos, a saber, cuándo el financiero es aún originante de crédito primario para desarrolladores, el ciclo de oferta inmobiliario no arrancó. O sea que suele haber un desfasaje por la distinta condición que lo definen.

Para ser estrictos, la parte distinta del cuento está dada en cómo se desata el nudo. En USA la burbuja explotó pues la deuda con el sistema bancario y sus activos tóxicos que contenían esas hipotecas (derivatives) consternó a toda la sociedad y los bancos recogieron el hilo dejando a los deudores en rojo (foreclosures) y a los acreedores a la deriva. Acá en la Argentina no había deuda con terceros, el dinero de la construcción era genuino (no era moneda fraccionaria), por lo tanto la propiedad de los bienes inmuebles pertenecía íntegramente (la cuenta saldada) a los inversores. Los mismos que hoy no están muy dispuestos a realizar estos activos. Por un lado porque son sanos , genuinos, y por otro no están dispuestos a realizar perdidas. Defenderán los precios mientras les queden uñas y dientes.

El fenómeno burbuja, entonces, es análogo al proceso inflacionario pero de un sector específico de la producción, en definitiva, es el incremento de precios para una misma cantidad de producto y debe estar necesariamente sostenido por la expansión de la oferta monetaria (ciclo financiero). No hay lugar para que los precios crezcan sin mayor oferta de moneda y de esto los bancos centrales a través de sus socios conniventes, la banca comercial, se han encargado de fogonear.

El otro óbice del problema recesivo, ya tratado en posts anteriores es la naturaleza o calidad de la demanda. El asalariado esta fuera de carrera, el Ratio metro/sueldo está desnaturalizado (esto es lo que ingenuos operadores pedían soslayar a la banca) y recomponer ese ratio hoy suena más cerca de una devaluación antes que otra cosa.El grueso de la demanda hoy está /ba compuesta por inversores cuyos excedente provenían de otras actividades (v.gr.: agrícola, industriales) y como refugio político patrimonial fueron al ladrillo.

Este punto, se fortalece cada vez que el gobierno comete un acto de torpeza en búsqueda de recursos financieros, y aparece el fantasma del corralito o de la apertura de las cajas de seguridad. Agradezcamos a la señora que mediante carambola de 3 bandas (125, AFJP, Bicentenario, carne de cerdo, etc) logra que cada vez haya más familias que no puedan acceder o cambiar de vivienda y cada vez suman así, más departamentos vacíos. Seguro que además de tanta macana debe tener mal aliento pues la están dejando algo sola.

Caveat Emptor. Informarse y decidir

2010-01-15T09:25:00.004-03:00

Solemos hablar de mercados transparentes o mercados maduros que funcionan. Solemos escuchar que la oferta y demanda actúan naturalmente y que así corrigen.... ajustan (¿)

Por ende hay quienes pierden y quienes ganan. SI el sistema fuera hermético, por cada perdedor debería haber un ganador, como si fuera un ajedrez fatal, juego de suma cero. Claro que en estos juegos hay uno que gana siempre aunque no participa, es el dueño del paño, el bróker, el Estado con sus tasas, etc.

La mejor aproximación al tema, pues no es intención de entrar en las teorías de finanzas corporativas y la conducta de los mercados, es abordarlos desde el lado de la información. Los mercados son eficientes cuándo la información que manejamos es igual para todos. No hay privilegios informativos, y de hecho, si los hubiese, los poseedores de tal data están proscriptos de participar o en la cárcel, como Raj Rajartanam quien realizó insider trading desde su Hedge Fund Galleon Management LP generando 25 millones de ganancias ilícitas, o sea jugó al Prode con el diario del lunes. Hay modos que la SEC (algo así como la CNV local, que controla las operaciones en el mercado de capitales en USA) si autoriza, por ejemplo si el jugador invertirá con previo aviso.

EL mercado inmobiliario tiene una particularidad que casi es de su exclusiva competencia, es un mercado de concurrencia universal, atomizado y desconcentrado. Hay tantos vendedores como activos se transen. Salvando muy contadas excepciones de concentración de activos (grandes developers) que no modifican sustancialmente las reglas del juego. En este sentido, los privilegios informativos no existen, claro que si un funcionario conoce que determinada calle pasará a ser peatonal o un parque será construido a metros, y se adelanta en la compra de propiedades frentistas, podríamos estar ante tal circunstancia de inside trading. Otra interesante característica del mercado es que no hay posibilidad de shortearse, o sea vender antes de pagar por la cosa, para comprarlo una vez que baje valor. Es la manera que operan los mercados a la baja.

El mercado local es transparente, por lo mencionado, aunque extremadamente débil e inconsistente atento a la falta de información verosímil, tal como lo venimos insistentemente denunciando en los últimos posts. La información producida, sea por el Estado (Indec) o privada por las consultoras es mínima, mal compilada, poco profesional y sin segmentación. Esta ausencia de precisión obliga al comprador a ser más detallista y cada uno se convierte finalmente en expertos analistas de mercado. Si es necesario subrayar que estas condiciones de baja performance estadística del sector operan de igual manera tanto para el desarrollador como para el neófito comprador, por lo tanto se conserva la simetría informativa.

Finalmente, y tal como lo hemos ya mencionado, los drivers de las decisiones de compra-venta se pueden resumir en muy pocos. A- Inversión o consumo? B- Costo de Oportunidad. C- Expectativa de evolución de precios.

La doctrina del derecho romano lo sintetiza en la locución latina CAVEAT EMPTOR (dejad al comprador estar precavido), finalmente es la que suplirá toda las falencias mencionadas. En USA se utiliza el término BUYER BEWARE. Es la PRECAUCION de COMPRADOR la responsable final de la inversión, Cada vez que ejercemos nuestro derecho a la compra de un bien somos junto a los asesores que designemos los únicos y últimos responsables del acto ejercido. Es así como se entiende fácilmente la eficiencia de un mercado, cuándo la información es común, la precaución es nuestra obligación.

Hace unos años (45?) había una publicidad en la tele, de un comercio de muebles que decía..."Vd. camina, camina y camina y al final...compra en Sadima."

Puerto Madero en China

2010-01-11T13:56:00.003-03:00

El juego de las similitudes.
El modelo Puerto Madero, salvando distancias, comparte aristas con el análisis que la periodista realiza en este video de la ciudad de Ordos en Mongolia Interior.

Otro caso de expansión de oferta como inversión de excedentes. El punto es que atento a la evolución del PBI Chino de la mano de la expansión demográfica, es posible que se termine absorbiendo la oferta de metros que, tal como surge del video, parecen productos inmobiliarios más accesibles que los del topísimo barrio porteño

El chofer será el acreedor?

2010-01-03T20:07:00.003-03:00

via: New York Times

Predicciones de mercado 2010...Opinan los que saben?

2009-12-28T15:14:00.009-03:00

Reporte Inmobiliario ha publicado una encuesta realizada a más de 10 players del sector inmobiliario donde expresan el cierre del 2009 y las predicciones para el 2010.

Salvando los comentarios de los pocos que saben (Tabakman, Goldman, Pato, Gómez, Gopegui, Burone y hasta Pepe y no mucho más), el resto demuestra el poco conocimiento que tienen los empresarios de algunas variables económicas y su impacto en los negocios o simplemente expresan algo distinto, meramente distractivo.

Mucha inconsistencia al momento de hablar de tasas, alguno reclama, por ejemplo, una tasa para créditos hipotecarios del 8% en pesos. Si la inflación esperada es del 17% alguien debe estar dispuesto a financiar esos créditos con una tasa negativa del 11% en términos reales. Me gustaría creer que es un error de imprenta, pero siendo digital y viendo el resto del contenido, mi creencia no será satisfecha.

Hay quienes son optimistas en cuanto al incremento del precio de alquileres de locales y oficinas, toda vez que asumen un crecimiento de la actividad económica basada en la salida de la crisis internacional. O sea que tanto la mejora del 3Q y el 1er semestre del 2010 que anuncian los datos de USA o la bonanza de Brasil Uruguay y Chile, podrán definitivamente impactar en el bolsillo del asalariado argentino que saldrá a consumir más zapatos en Av. Corrientes y Esmeralda. Zapatos marca “derrame”!

También se hace hincapié en la necesidad de contemplar a la clase media como posible movilizador de la demanda. Recordemos que al momento, los diferentes medios consideran que un matrimonio con un hijo que vive en el barrio de Congreso y que tiene un ingreso promedio de $2.500 son considerados clase media. Ya es hora de recategorizarlos, hace tiempo que no llegan a clase media ni a un cuarto. Vamos a los profetas

Algunas botones:

v “….A nivel macro todos los análisis hablan de que la región va a tener viento de cola, desde el ámbito público sólo esperar que no se haga girar ese viento para convertirlo en tormenta de frente.” Rafael Baigún

v “….Se va a ampliar la oferta para la clase media. Sería ideal que, desde el ámbito público y privado también, se incremente la oferta de créditos hipotecarios para la primera vivienda, como hizo el gobierno nacional meses atrás.” Milagro Britos (Sabrá que fue un fracaso lo del del Bco Hipotecario/ANSES?)

v “….Entendemos que en el año 2010, el nivel de actividad será sustancialmente superior al del año 2009 y esperamos que a partir de marzo comience a haber una mayor demanda tanto de propiedades para la vivienda, como para uso comercial, éste último ligado directamente a un incremento en la actividad económica y la creación de empleo.” Pablo Brodsky

v “….Para locales comerciales entendemos que los precios deberían mantenerse estables y esperamos que los valores comiencen a modificarse gradualmente a partir de mitad de año, ya que aun hay una amplia oferta de locales comerciales disponibles en alquiler.” Pablo Brodsky (esto es chino!)

v “….Mención aparte es el tema del crédito, si en este momento en dónde es virtualmente inexistente el mercado evoluciona, imaginemos que pasaría si aparecen líneas similares a las existentes en Brasil o Chile ( tasas del orden del 8% en moneda local).” Gerardo Vaccaro

v “…La sobreoferta existente está desapareciendo y encuentra un equilibrio con la demanda ello favorece el ajuste de los valores para arriba.” Gerardo Vaccaro

v “….Si hablamos de pesos no podemos pretender valores estables con una inflación de 2 dígitos y si hablamos de dólares ( la moneda corriente en el mercado inmobiliario) la pérdida de valor de la misma a nivel mundial se ve reflejada en el aumento de los costo internos en la misma moneda.” Gerardo Vaccaro (es el mismo que reclama tasas del 8 en pesos)

Para muestra sobraron 7 botones. Ahora vamos por los que piensan (antes de hablar…)

Arq Mario Goldman “….No debemos de perder de vista que la demanda de la vivienda en todos los niveles está fuertemente limitada por falta de financiación hipotecaria a tasas razonables y posibles de afrontar para amplios sectores de la sociedad. Esta limitación determina y condiciona las dimensiones del mercado en sus diferentes niveles de oferta, desde las viviendas de carácter más económico hasta las residenciales de mayor superficie y categoría.
El mercado hoy, incluida una muy probable reactivación de la economía, es muy acotado, diríamos que es chico.”

Mario Gómez, uno de los que sabe, si bien acá hay cosas que a mi entender se contradicen, creo que es muy sensato, vale la pena leerlo todo

Miguel Pato, no soy su fan, , pero esta vez..chapeau!

Armando Pepe, lacónico, pero una vez más al pan pan y al vino vino!

Cuando hablo de profesionales del sector no me refiero al título universitario, sino a tener capacidad de inteligir, o sea leer la realidad sin miopias entusiastas. Juzgar y evaluar.

Salvo Pepe y Gómez que son empresarios del sector, hay un factor común en los discursos de los inmobiliarios, dicen aquello que sienten, aquello que desean, aquello que imaginan, mas nunca hablan de dolor ni adversidad.

Parafreseando una leyenda talmúdica, el exceso de luz interior convierte la ventana de la empresa en un espejo, nubla el afuera y sólo devuelve nuestra propia imagen. Cuando analizamos los mercados es menester inundarlos de luz oscureciendo el interior. Ahí adquiriremos capacidad intelectiva y observaremos como la realidad suele desoir nuestros deseos con mayor frecuencia que la esperada.

Cuando evaluamos un mercado con exceso de inventario, con departamentos que el mercado no absorbe, debemos pensar en la demanda y no la oferta y entender por qué se han desencontrado?, por cuál motivo una abandono a la otra?. Donde se perdió el equilibrio que describimos acá.

La demanda genuina es mínima, insolvente e incapaz de calificar al crédito bancario.

La demanda inversora, profesional, ….está exhausta y dulce. O se le da TIR (y mucha) o se muda de activo. La rentabilidad de un emprendimiento inmobiliario enraizado en un país de altísimo riesgo (frontera) convierte al activo enterrado en un activo de altísimo riesgo que solamente se alivia con rentabilidades de altísima magnitud.

Nuestro deseo para el 2010 es que el mercado sea pleno de encuentros. De sueños con realidades, de oferta con demanda, de prosperidad con salud, de familia con amistad.

Case Shiller Indice. ¿Qué es?

2009-12-24T01:46:00.008-03:00

En nuestro post anterior marcábamos los vaivenes de las curvas de la década muerta

So riesgo de ser declarados de anglófilos o americanófilos, volvemos sobre el tema para exponer en un post dedicado, con bombos y platillos, a la envidiable Shiller Case Index. En el gráfico (click para ampliar) están todas las explicaciones de cómo se construye el índice. Seguro que quien realiza la curva no se llama Brown ni Moreno!

Voilá!

Solo basta decir pocas cosas.

1-Los cálculos suponen dólar constante o ajustados por inflación
2- En 1890 la casa modelo valía US$ 100.000
3- En 1997 (117 años después valía sólo US$ 110.000) sólo aumento un 10%
4- En Julio de 2006 su precio era de US$ 200.000
5 Hoy Diciembre de 2009 el CSI ronda US$ 159.000
6 y nos vamos…. La curva sigue en descenso según las predicciones para el 2010

Del índice propiamente dicho o sus autores podemos repetir muchas cosas que ya están en Internet, y es costumbre de este blog generar contenidos propios.

Tras esta presentación queda un dejo amargo al saber que esta herramienta, sólo una de tantas otras, es impensable para nuestro mercado. Principalmente por el volúmen del mismo, y sobre todo porque las operaciones inmobiliarias tienen una componente elusiva del orden del 30 al 40% con respecto a la realidad. La curva, originalmente propiedad de Shiller Case y Weiss, hoy es dominio de Fiserv y Standard & Poors, los mismos del esanpifaivjandrid (S&P500).

De esta base SP elabora innumerables índices globales, de oficinas etc y algunos son tradeados en la Bolsa de Chicago como futuros. Claro, allá en el norte los muchachos se timbean todo.

Por acá, hay serios intentos de la UADE en llevar adelante estos índices. Algo menos consistente, pero no menos persistente, lo hace Reporte Inmobiliario (sólo para abonados). Desconocemos hechos y metodologías, pero entendemos que si están mal confeccionados, pero de manera recurrente arrastran los mismos errores, contamos al menos con series comparables y debemos estar agradecidos a los hacedores.

Finalmente, la conclusión más importante que tenemos para sacar, es que tras 120 años de real estate, el housing resultó ser claramente protectivo de la inflación a excepción del período comprendido entre guerras incluyendo la Gran Deperesión . Fuera de esa hoya que acusa la curva, el resto del gráfico se mantiene claramente por encima de 100, su valor original. La sintonía fina de la curva, la más dificil de prever, es la que permite entrar y salir con ganancias reales. Al menos para USA no es un dato menor. Intentaremos en otro post hacer un follow up del mercado local con las escasas herramientas que tenemos en la valija.

Y acá las predicciones

La decada que no fue, se va!

2009-12-21T19:49:00.013-03:00

Apenas una mirada lega de una década de evolución de 4 índices. S&P –Dow Jones - Merval y M2 de un 2 ambtes en Bs AsNo pretendemos más que poner en “memoria cache” datos comparables.

No hay una inversión mejor que otra, sólo hay momentos. Todo depende obviamente de la lectura del momento para determinar la expectativa y jugarse por ella sea comprando o vendiendo un activo. Fijar donde subir y donde bajar de cada curva, este es el único dato desconocido y que hace a la diferencia.

De lo que si estamos seguros es que mantener el poder adquisitivo del capital es una trabajo donde habitualmente se pierde. La inflación siempre gana! Los datos que indicamos a continuación son corrientes. Para ponerlos en términos reales, o sea incorporar la inflación americana, se debe considerar que en este período (Ene 2000- Dic 2009) la inflación en USA fue del 25.63% (justo lo que acá nos pasa en un año no tan malo) A los efectos de homogeneizar los datos, y dada nuestra afección al la moneda verde, todos los valores se tradujeron en dólares

A) Indice S&P500

20-dic-1999= 1.418.09
18-dic-2009= 1.102.47
Perdida del 7.77 % en términos corrientes

B) Indice Dow Jones

20-Dic-1999= 11.144
20-Dic-2009= 10.328
Perdida del 7.33 % en términos corrientes

C) Indice MERVAL, Buenos AIres

20-dic-1999= 522 = 522 dolares de $AR 1.00
20-dic-2009= 2.177= 572 dolares de $AR 3.80
Ganó 9.57 %en términos corrientes

D) Metro Cuadrado s/ Reporte Inmobiliario

Valor de m2 de un depto de 2 ambtes usado promedio año 1999 u$s 1.100.-
Idem año 2009 u$s 1400 (coregido)
Ganó 9.09% en dólares

Insisto, tras ver los cuatro gráficos ninguno es convincente acerca de la reserva de valor, es el momentum lo que define el valor

Via: Yahoo.com/finance, ReporteInmobiliario.com Google.com/finance

¿Es la vivienda un bien de orden superior?

2009-12-18T10:15:00.008-03:00

Posteamos dos entradas sobre los ciclos del mercado del real estate. Dijimos que el modelo varía conforme los impactos políticos de cada mercado en particular. Ahora transcribimos textualmente (nunca transcribimos hasta hoy) el impecable relato del Prof. Douglas French, responsable del Mises Instititue (Escuela Austríaca de economía en USA). Sin haber leido nuestros dos anteriores posts (¡aún!), French baja el modelo de los ciclos a Las Vegas, Nevada. Se debe observar en su relato el impacto distorsivo de la tasa de interés en el ciclo. Cabe destacar que French no basa su relato en el modelo, pero lo explica implícitamente.

Por Doug French. (Publicado el 30 de noviembre de 2009)
Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/3894.

Revisando un libro sobre la crisis financiera, un analista político creyente del libre mercado despreciaba la idea que la vivienda constituyera un proyecto a largo plazo o “bien de orden superior”, insistiendo en que las viviendas son por le contrario un “bien de consumo duradero”, y así creía que no es legítimo examinar la debacle inmobiliaria a través de la lente de la teoría austriaca del ciclo.

Esta discusión se ha realizado muchas veces desde que la burbuja inmobiliaria se expandió a mediados de la década- Cuando la burbuja seguía más tiempo del que se creía posible, la pregunta era ¿por qué no hay crisis? Quizá las casas sean como los grandes refrigeradores. Quizá los precios de las casas puedan aumentar siempre- Después de todo, las casas no parecen compartir ninguna de las características de la minas o las fábricas.

En principio esto parece cierto. Las casas son un bien terminado que ofrece alojamiento. Con trabajo y materiales listos y disponibles, un típica vivienda suburbana puede construirse en 60 o 90 días. Eso no tiene nada de largo plazo. Y nuestro escéptico no ve ninguna evidencia de que la producción se aleje de los bienes de consumo a la producción de bienes de capital de orden superior. Así que, en su opinión, Hayek y Mises pueden dejarse de lado en este debate.

Sin embargo, una casa es algo más que las maderas, ladrillos y decoración que la gente ve y compra. La construcción de casas empieza con la compra de terreno. Y comprar terreno no es como ir al hipermercado, mostrar la tarjeta de crédito y comprar un televisión de pantalla grande. Primero el promotor y su personal buscan terrenos para edificar porque en último término el constructor cree que puede vender casas en ese lugar. Se contrata a consultores para realizar estudios del suelo e informes medioambientales y determinar la disponibilidad de servicios públicos y la viabilidad de la parcelación. Estos informes requieren tiempo para hacerse y cuestan dinero.

Si el terreno parece ser apropiado para un desarrollo residencial, el promotor determinará qué puede pagarse por el terreno para hacer rentable el proyecto, suponiendo que sus previsiones sean adecuadas para los precios de venta de sus casas. Después de eso se negocio un precio y se abre una cuenta de depósito. Un mercado de terrenos activo fijará cuentas de depósito de 90 a 180 días, aunque en un mercado normal, pueden ser cuentas de un año o más.

Un factor clave en el precio ofrecido por el terreno es el tipo de interés a pagar por el préstamo empleado para comprar la parcela. Tipos de interés bajos permiten al promotor pagar precios más altos. Los tipos de interés bajos también permiten al promotor asumir mayores riesgos políticos y de negocio. El riesgo político es la incertidumbre de que el constructor obtenga la clasificación zonal necesaria para construir el número y tipo de unidades consideradas cuando se evaluó el terreno para comprarlo. En las áreas urbanas más grandes, las aprobaciones zonales (que acaban con mapas describiendo legalmente los lotes de construcción en los que pueden construirse casas) llevan meses en el mejor de los casos y ahora a menudo llegan a llevar años.

Los costes de desarrollo horizontal pueden cambiar drásticamente durante este proceso, pues el ayuntamiento puede imponer mejoras que no se habían contemplado, así como aumentos de coste a causa del aumento de demanda para trasladar escombros, cavar servicios y pavimentar calles. Y como se financia la mayoría de los costes de desarrollo de los lotes construidos finalizados, los bajos tipos de interés hacen viables más proyectos que los tipos altos, no sólo desde el punto de vista del coste, sino también del tiempo. Los intereses de los proyectos de desarrollo y construcción se financian igual que los costes fijos y variables asociados con el desarrollo, por lo que cuanto menor sea el tipo de interés, más se avanzará en el proyecto antes de que se convierta en un bien de consumo.

En mayo de 2000, el tipo de interés para los fondos federales era de un 6,5% y tipo de préstamo preferencial empleado pro la mayoría de los bancos para préstamos de construcción era un 9,5%. Pero con la recesión de 2001 y los acontecimientos del 11-S una Reserva Federal presa del pánico rebajó el tipo de los fondos federales al 1% en junio de 2003 y los bancos redujeron sus tipos preferenciales al 4%. Esta rebaja de tipos hizo viables cientos de proyectos de viviendas en todo el país y los promotores y sus prestamistas reacción de acuerdo con ello. Se dieron miles de millones en préstamos de promoción para financiar proyectos esperando el beneficio proveniente de compradores de viviendas.

En 2001, la Oficina de Gestión de Terrenos (BLM, por sus siglas en inglés) vendió a los promotores terrenos propiedad del gobierno a 26.672$ el acre en Las Vegas, Nevada. Cuatro años después, el precio por acre según la BLM llegaba a 270.000$ por acre. Así que cuando los precios del terreno se multiplicaban por diez, el precio medio por casa nueva iba de 130.000$ en diciembre de 2000 a 350.615 a principios de 2006.

El coste del solar es normalmente de un 10% a un 25% de una vivienda. Y fueron lo bajos tipos de interés los que estimularon estos enormes aumentos en mercados activos como Las vegas. “Al igual que cualquier otro bien”, explicaba Murray Rothbard en Man, Economy, and State, “el valor capital de un terreno es igual a la suma de sus futuras rentas descontadas”. El valor del terreno aumenta a medida que cae el tipo de capitalización con los tipos de interés. Por tanto, cuando la Fed rebajó los tipos, el valor presente de las futuras rentas del terreno se hizo más alto. “Luego el terreno se ‘capitaliza’, igual que los bienes de capital, las acciones de sociedades anónimas y los bienes de consumo duradero”, escribía Rothbard.

Aunque hubo aumentos en materiales y labor durante la expansión inmobiliaria, el factor principal que elevó los costes de la vivienda fue el coste del terreno.

Especialmente los recursos humanos se alejaron de la producción de bienes y servicios para dedicarlos a desarrollo de proyectos de viviendas. La gente inundó los sectores relacionados con la propiedad inmobiliaria, principalmente la construcción y las ventas. En lo más alto de la expansión, el 11% de del empleo de Las Vegas esta directamente en la construcción, mientras que al mismo tiempo una de cada cien personas en la Ciudad del Pecado tenía una licencia de venta inmobiliaria.

Pero también se expandieron los empleos relacionados indirectamente con los inmuebles: las compañías de seguros no podían contratar gente suficiente, junto con ingenieros, arquitectos, tasadores y similares. Además aparecieron por todas partes tiendas de muebles, porque cada nueva casa necesitaba nuevos muebles y accesorios.

Y cuando se acababan las casas, se enviaba la señal a los promotores comerciales de que se necesitaban más centros comerciales. Se pensaba que se necesitaría más espacio para oficinas por el aumento de empleos indirectos relacionados con la propiedad inmobiliaria y más espacio industrial, porque las subcontratas se expandían para participar en la expansión inmobiliaria.

A mediados de 2004, la Fed empezó a aumentar los tipos y para junio de 2006, el tipo para los fondos federales era un 5,25% y los tipos preferenciales de los bancos eran del 8,25%. Se llevaron la ponchera y los costes de los intereses al promotor aumentaron a más del doble. Y el terreno por debajo de estas casas se hizo menos valioso al aumentar los tipos de capitalización con los tipos de interés.

Ahora se dice que hay un exceso de 2,4 millones de viviendas en Estados Unidos: el resultado de inducir a productores inmobiliarios mediante bajos tipos de interés a empezar el largo y arriesgado proceso de construcción. Al mismo tiempo, mientras que los empleos de la construcción en Nevada (por ejemplo) llegaron a su máximo en cerca de 150.000 a mediados de 2006, en octubre de este año había menos de 84.000, de acuerdo con un informe del Departamento de Empleo, Formación y Rehabilitación de Nevada, y esto irá a peor cuando se complete el gigantesco proyecto CityCenter y 12.000 trabajadores de la construcción dejen de ser necesarios en ese empleo. El desempleo en general es del 13% en la que una vez fue la ciudad del boom inmobiliario, muy por encima del 10,2% de toda la nación.

Sin embargo, Nevada no está sola. El empleo en la construcción ha caído en todos los estados, excepto tres, durante los últimos dos años.

Y mientras los precios de las casas han descendido un 57% en Las Vegas desde su máximo, los precios del terreno han bajado un 76%, de acuerdo con los consultores inmobiliarios de Applied Analysis. Con precios del suelo recortados en más de tres cuartas partes, los precios medios de viviendas han vuelto a niveles no vistos desde antes del 11-S y l intervención masiva de la Fed.

Como indica la teoría austriaca del ciclo económico, la crisis se está produciendo, purgando las malas inversiones y reasignando los recursos mal empleados. Casas y edificios permanecen vacíos, mientras que los trabajadores de la construcción y agentes de la propiedad inmobiliaria buscan otro tipo de empleo. El hecho es que esas casas incluyen el terreno en que se han construido y el terreno es sin duda un bien de orden superior.

En el caso de la actual catástrofe inmobiliaria, la interpretación austriaca es definitivamente correcta. Mises y los austriacos son más importantes que nunca.

Douglas French es presidente del Mises Institute y autor de Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply. Es doctor en economía de la Universidad de Nevada- Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann Hoppe en su comité de tesis.

Ciclos del mercado inmobiliario Parte II

2009-12-12T15:54:00.007-03:00

Detectar correctamente en cual ciclo está el presente es atenuar el riesgo de un proyecto, es corregir y hacer que nuestro pronóstico sea más consistente. Un poco de fundamentals y salvo las cuestiones idiosincráticas mencionadas, no debería fallar. Aunque como dijo la senadora Quintela, cuándo intentó regular los alquileres, “se debe intervenir porque falla la Ley de Oferta y Demanda”. Sería como regular la Ley de la Gravedad para evitar que las cosas de vidrio se caigan y se rompan. Este Newton no previó a la senadora K.

Argentina en general, dada su escasa descentralización tiene comportamientos de ciclos que comprenden lo nacional y no tan regional salvo algunas interesantes excepciones en determinado tiempo, por ejemplo Tierra de Fuego o San Luis son claros ejemplos de cómo consecuencia de subsidios especiales para la radicación industrial generó su propio ciclo de boom galponero. USA, es una nación con mucha diversificación geográfica. Las ciudades se rankean anualmente y cambian permanentemente sus propios fundamentals. Houston se golpea junto al crudo, Chicago junto a las automotrices y así se puede ver que cada gran ciudad se correlaciona con algún efecto económico.

En Buenos AIres de nuevo y cambiando el zoom analicemos Palermo Hollywood en su expansión, por mencionar un caso conocido y a mano. Podría ser un excelente ejemplo de soporte

Expansión: Soja, viento de cola, devaluación y disponibilidad de suelo de poco valor y alto FOT convocan en el 2003 a los constructores a iniciar las obras. Cada dólar rendía más metros de construcción. Recorriendo las calles se ven por doquier el inicio de “pozos”, edificios de entre 800 y 1000 m2 empiezan a surgir. La incidencia en enero de 2003 era u$s 150/m2 y el costo de construcción era 400. Para entonces Swiss Medical Group buscaba un gran lote para un nuevo sanatorio. Desiste de un terreno en Av. Libertador al 6300 para optar por una zona de muy bajo costo territorial y de mayor riesgo (J. B Justo y Paraguay) desplazando así lo peor de la noche porteña, travestis y aguantaderos era el entorno de entonces. Se comienzan a abrir gran cantidad de oficinas y locales gastronómicos . Los comercios de iluminación, muebles y diseño preparan sus stocks para atender la futura demanda originada en los nuevos edificios Aumenta la demanda laboral en la zona y aumentará la demanda de vivienda para todo esta masa de gente (empleados, médicos, chefs, comerciantes, diseñadores etc.), que se empiezan a enraizar en el barrio. Se concentran esfuerzos y capital para acelerar la producción. Nada es fortuito. Peñaflor y otras bodegas sobre la Av. J. B. Justo ya son mitos del barrio. Quartier Boulevard, Mirabilia, Hollywood I y II son la nueva cara de la oferta. Palermo barrio de tendencias, es el foco de la demanda joven, fashion y cool. La expansión nos impacta en los ojos día a día

Equilibrio. Las transacciones (ventas o alquileres, no importa si una u otra ) se concretan. Pese a la escasa toma, los bancos dan créditos para las nuevas obras. Estamos en un pleno, todo lo que se produce es absorbido. Nuevos usuarios en el barrio, cerca del subte, cerca de todo son la nueva demanda de servicios y bienes. Clubes (Maldonado) y escuelas (St Xavier, Palermo Chico) mejoran y crecen. Más empleados, pleno empleo, máximos ingresos. Se instalan nuevos bancos (hay 2 nuevos en el barrio Santander y Societe) que ofrecen créditos para compra o refacción y para atender a la nueva población. Se completa el mercado laboral, se completa el comercial, pero la construcción de las obras iniciadas debe continuar hasta su fin. Completar mercados significa que la absorción entra en decadencia

Declinación. Cada unidad terminada pasará a inventario, ya no habrá más demanda inmediata, la demanda quedó satisfecha y aumenta el tiempo que un inmueble demora en venderse. Ya no son 90 días, ahora son 6 meses, y 3 carteles inmobiliarios distintos pasaron por ese balcón. Los precios dejaron de subir, y a veces comienzan a declinar. El ciclo anterior finalizó orgulloso su tarea. Ya todos los trabajadores de la zona tiene su vivienda, ya no hay absorción de producto. Los desarrollistas advenedizos paralizan sus obras no iniciadas, las casas condenadas a demolición (hay muchos casos) son ofrecidas en alquiler para ver "que pasa mientras". Lo iniciado debe terminarse, como sea pero hay que hacerlo. Se tarta de pasar de un costo hundido a un bien de capital.

Absorción El mercado ralentizado y recesivo comienza a ralear. Los economistas llaman al próximo paso el ajuste de mercado; la corrección. Se escuchan pocas obras que está finalizando. Ya no se incorporan nuevas unidades al mercado a la tasa de la fase de expansión. Hay mucha oferta inmobiliaria y baja la tasa de alquiler. Crece la vacancia. Estamos en plena etapa de absorción, o sea consumir lo producido, los precios pueden detenerse o caer estrepitosamente. Esto dependerá del nivel de los salario y las necesidades formales (créditos a pagar) de los desarrolladores. Es el momento de comprar nuevas tierras, de buscar nuevas zonas económicamente expandibles para llegar al nuevo ciclo con oferta de unidades renovada.

Está claro que la descripción que realizamos corresponde a un mercado teórico. Una regulación o subsidio, una devaluación o una estampida inflacionaria, enfermedades endémicas de nuestro economía alteran imprevisiblemente la descripción del ciclo.

El salario y el crédito son las variables que explican el modelo. En términos de ciclos, no diferenciamos venta de alquileres toda vez que uno y otro tienen correlación positiva. La demanda ya sea en equilibrio, escasez o sobrepasada, es consecuencia de la riqueza que genera el salario y la tasa de empleo.